住宅ローンの組み方と流れ！共働き夫婦の借り方・お金の流れ

「そろそろマイホームが欲しいね」と夫婦で話はするものの、何から始めればいいのか分からない…特に一番の壁に感じるのが「住宅ローン」ではないでしょうか。

この記事では、住宅ローンの知識が全くない方でも安心して進められるよう、住宅ローンを組むための全ステップと流れを分かりやすく解説します。

特に、共働き夫婦ならではの最適なローンの組み方や、複雑に感じるお金の流れ、審査のポイントまで、この記事一本でまるごと理解できます。失敗しない家づくりの第一歩として、ぜひ最後までお読みください。

住宅ローンを組むまでの全8ステップ【流れとスケジュール】

住宅ローンの手続きは、物件探しと並行して進めるのが一般的です。申し込みから融資実行までの期間は、スムーズに進めばおよそ1ヶ月～2ヶ月が目安となります。

全体の流れを把握しておけば、今何をすべきかが明確になり、安心して進められます。

1. 情報収集と予算計画
2. 物件探しと不動産会社選び
3. 住宅ローンの事前審査（仮審査）
4. 不動産の売買契約
5. 住宅ローンの本審査
6. 住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）
7. 融資実行（決済）と物件の引き渡し
8. 入居と住宅ローン返済開始

それでは、各ステップで「いつ」「何を」するのか、具体的に見ていきましょう。

ステップ1：情報収集と予算計画

まずは、自分たちのライフプランと家計を見つめ直し、無理なく返済できる予算を立てることが最も重要です。

• ライフプランの確認
  今後の働き方、子どもの教育プラン、車の買い替えなど、将来の大きな出費を夫婦で話し合いましょう。
• 予算のシミュレーション
  現在の家賃や貯蓄額を参考に、「毎月いくらまでなら返済できるか」を考えます。金融機関のウェブサイトにあるシミュレーターで、借入可能額の目安を調べるのもおすすめです。
• 自己資金（頭金）の確認
  住宅購入には、物件価格以外に諸費用もかかります。貯蓄のうち、いくらを頭金や諸費用に充てるか決めましょう。

ステップ2：物件探しと不動産会社選び

予算のイメージが固まったら、いよいよ物件探しです。信頼できる不動産会社をパートナーに選び、希望条件に合う物件を探していきましょう。

この段階では、希望の物件が見つかったらすぐに住宅ローンの事前審査を申し込めるように準備しておくことがポイントです。

ステップ3：住宅ローンの事前審査（仮審査）

購入したい物件が見つかったら、不動産の売買契約を結ぶ前に、金融機関へ住宅ローンの事前審査（仮審査）を申し込みます。

事前審査とは、申込者の年収や勤務先、信用情報などから「この人におおよそいくらまで融資できるか」を簡易的に審査する手続きです。この審査に通らないと、売主も安心して契約に臨めません。通常、審査結果は3日～1週間程度で出ます。

ステップ4：不動産の売買契約

事前審査に無事通過したら、不動産会社を介して売主と不動産の売買契約を結びます。

この契約では、物件の最終的な価格、支払い条件、引き渡し日などを正式に決定します。契約時には、物件価格の一部として手付金（物件価格の5%～10%が目安）を支払うのが一般的です。契約書や重要事項説明書の内容は、不明点がないようにしっかり確認しましょう。

ステップ5：住宅ローンの本審査

売買契約が完了したら、いよいよ住宅ローンの本審査を申し込みます。

本審査では、事前審査の内容に加えて、購入する物件の担保価値や、団体信用生命保険に加入できるか（健康状態）なども含めて、より厳密な審査が行われます。審査期間は1週間～3週間程度かかるのが一般的です。

ステップ6：住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）

本審査に承認されたら、金融機関と正式に住宅ローン契約（金銭消費貸借契約、通称：金消契約）を結びます。

この契約で、最終的な借入額、金利、返済期間、返済方法などが確定します。契約手続きは平日の日中に金融機関の窓口で行うことが多いため、夫婦で仕事の都合をつけておく必要があります。

ステップ7：融資実行（決済）と物件の引き渡し

住宅ローン契約後、いよいよ融資が実行され、物件の代金を支払う「決済」が行われます。

あなたの口座に金融機関から融資金が振り込まれ、そのお金で売主に物件の残代金を、不動産会社に仲介手数料を支払います。同時に、物件の所有権をあなたに移すための登記手続きも司法書士が行います。全ての手続きが完了すると、物件の鍵が渡され、正式にあなたのものになります。

ステップ8：入居と住宅ローン返済開始

物件の引き渡しが完了すれば、いつでも入居できます。引っ越しを済ませ、新生活のスタートです。

そして、融資実行の翌月または翌々月から、住宅ローンの返済が始まります。また、入居した翌年には、所得税などが控除される「住宅ローン控除」の手続き（確定申告）を忘れないようにしましょう。

【比較表】共働き夫婦に最適な住宅ローンの組み方4選

共働き夫婦が住宅ローンを組む場合、選択肢は1つではありません。世帯収入を活かして借入額を増やせるのが大きなメリットですが、どの組み方が自分たちに合っているか、それぞれの特徴を理解して選ぶことが大切です。

ここでは、代表的な4つの組み方をご紹介します。

比較項目	単独ローン	ペアローン	収入合算 （連帯債務）	収入合算 （連帯保証）
契約者	夫または妻の1人	夫と妻の2人	夫または妻（主債務者）	夫または妻（主債務者）
契約の本数	1本	2本	1本	1本
借入額	1人の収入で審査	2人の収入で審査（借入額大）	2人の収入で審査（借入額大）	2人の収入で審査（借入額大）
団信の加入	契約者1人	夫婦それぞれ	主債務者のみ（※）	主債務者のみ
住宅ローン控除	契約者1人	夫婦それぞれ	夫婦それぞれ（持分による）	主債務者のみ
諸費用	1本分	2本分になる可能性	1本分	1本分

※金融機関によっては、連帯債務者も加入できる場合があります。

夫または妻の単独ローン

単独ローンとは、夫または妻のどちらか一方が契約者となり、住宅ローンを組む方法です。

• メリット
  • 手続きがシンプルで分かりやすい。
  • パートナーの働き方が変わっても影響を受けない。
• デメリット
  • 1人の収入で審査するため、他の方法に比べて借入可能額が少なくなる。
  • パートナーは団体信用生命保険（団信）に加入できず、住宅ローン控除も受けられない。

ペアローン

ペアローンとは、夫婦がそれぞれ契約者となり、2本の住宅ローンを組む方法です。例えば、4,000万円の物件に対し、夫が2,500万円、妻が1,500万円のローンを組むイメージです。

• メリット
  • 夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられるため、税制上のメリットが大きい。
  • 夫婦それぞれが団信に加入できるため、万一の備えが手厚い。
• デメリット
  • ローン契約が2本になるため、契約時の諸費用（印紙税や手数料など）が2倍かかる場合がある。
  • どちらか一方が退職などで収入が減ると、その人の返済負担が重くなる。

収入合算（連帯債務型）

収入合算（連帯債務型）とは、夫婦の収入を合算して1本の住宅ローンを組む方法です。夫婦ともに返済義務を負う「連帯債務者」となります。

• メリット
  • 収入を合算することで、1人では借りられない高額なローンを組める可能性がある。
  • 物件の持ち分に応じて、夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられる。
• デメリット
  • 団信に加入できるのは主債務者のみの場合が多く、連帯債務者に万一のことがあっても保障されないケースがある。（※金融機関によっては夫婦型団信もあります）
  • 離婚した場合でも、返済義務は残るためトラブルになりやすい。

収入合算（連帯保証型）

収入合算（連帯保証型）も、夫婦の収入を合算して1本のローンを組む方法ですが、一方が「主債務者」、もう一方が「連帯保証人」になる点が異なります。

• メリット
  • 収入合算により、借入可能額を増やせる。
• デメリット
  • 住宅ローン控除を受けられるのは主債務者のみ。
  • 連帯保証人は返済義務を負うが、団信には加入できない。
  • 取り扱っている金融機関が比較的少ない。

世帯年収とライフプランに合う組み方の選び方

「結局、どの組み方が私たちに合っているの？」と迷いますよね。選ぶ際のポイントは以下の3つです。

• 借入希望額はいくらか
  単独ローンの借入額で希望物件に届かない場合は、ペアローンや収入合算を検討しましょう。
• 税金のメリットを最大限に活かしたいか
  住宅ローン控除を夫婦それぞれで受けたい場合は、ペアローンか収入合算（連帯債務型）が有利です。
• 将来の働き方はどう変化しそうか
  将来、どちらかが産休・育休取得や時短勤務、退職などを考えている場合、ペアローンだと片方の返済負担が重くなる可能性があります。ライフプランの変化も考慮して慎重に選びましょう。

住宅ローンのお金の流れを徹底解説

住宅購入では、物件価格以外にも様々な費用が発生します。お金が「いつ」「何に」「いくら」必要なのか、全体の流れを把握しておきましょう。

住宅購入時に必要な諸費用一覧

住宅購入にかかる諸費用とは、税金や各種手数料のことで、物件価格の3%～10%程度が目安と言われています。例えば、3,000万円の物件なら90万円～300万円程度です。

• 印紙税
  売買契約書やローン契約書に貼る印紙代。
• 登記費用
  土地や建物の所有権を登録するための費用（登録免許税と司法書士への報酬）。
• ローン手数料・保証料
  金融機関に支払う手数料や、保証会社に支払う保証料。
• 仲介手数料
  不動産会社に支払う成功報酬。
• 火災保険料・地震保険料
  万一の災害に備えるための保険料。ローン契約の必須条件であることが多い。
• 固定資産税清算金
  その年の固定資産税を、売主と買主で日割り計算して支払うお金。

申込から融資実行までの費用支払いタイミング

お金を支払うタイミングは、大きく分けて3回あります。

1. 売買契約時　
2. 手付金
   • 印紙税（売買契約書用）
3. ローン契約時
   • 印紙税（ローン契約書用）
4. 融資実行（決済）時
   • 物件の残代金
   • 諸費用（登記費用、仲介手数料、火災保険料など）

自己資金（頭金）は、主に「手付金」と「決済時の諸費用」の支払いに充てられます。

融資実行日（決済日）の具体的なお金の動き

決済日は、関係者（買主、売主、不動産担当者、司法書士、金融機関担当者）が銀行に集まって行われます。

1. 融資金の入金
   あなたの口座に、金融機関から住宅ローンの融資金が全額振り込まれます。
2. 各所への支払い
   あなたの口座から、売主の口座へ「物件の残代金」を、不動産会社の口座へ「仲介手数料」を、司法書士へ「登記費用」などを一斉に振り込みます。
3. 手続き完了
   全ての支払いが完了したことを確認後、司法書士が法務局へ登記申請を行い、売主から鍵を受け取って完了です。

つなぎ融資と分割融資の基礎知識

注文住宅を建てる場合など、土地の購入代金や着工金、中間金など、建物が完成する前に支払いが必要になるケースがあります。しかし、住宅ローンは建物が完成しないと融資が実行されません。

その際に利用するのが「つなぎ融資」や「分割融資」です。

• つなぎ融資
  住宅ローンが実行されるまでの間、一時的に必要資金を借り入れる別のローンです。
• 分割融資
  住宅ローンを複数回に分けて実行してもらう方法です。

これらの方法は金利が高めだったり、手数料がかかったりする場合があるため、利用する際は金融機関によく確認しましょう。

住宅ローン審査で見られるポイントと対策

住宅ローンの審査は誰でも不安に思うものです。金融機関がどこを見ているのかを知り、事前に対策しておきましょう。

事前審査と本審査の違いとは

審査は2段階ありますが、それぞれ目的が異なります。

• 事前審査（仮審査）
  目的: 申込者の返済能力をスピーディーに判断し、融資の可否や上限額の目安を出すこと。
  審査機関: 主に金融機関。
• 本審査
  目的: 保証会社や団体信用生命保険会社も加わり、申込者の情報と物件の担保価値を厳密に評価し、最終的な融資条件を決定すること。
  審査機関: 金融機関と保証会社。

事前審査に通っても、本審査で否決されるケースもあるため、油断は禁物です。

金融機関がチェックする主な項目

金融機関は「貸したお金を、最後まで安定して返してくれるか」という視点で審査します。

年収と返済負担率

返済負担率とは、年収に占める年間ローン返済額の割合のことです。一般的に、審査の目安は30%～35%以内とされていますが、無理なく返済できる理想は20%～25%と言われています。

勤務先と勤続年数

上場企業の正社員などは安定性が高いと評価されます。また、勤続年数は最低でも1年以上、できれば3年以上あると審査で有利になります。転職を考えている場合は、ローンを組んだ後がおすすめです。

個人の信用情報

信用情報とは、クレジットカードや各種ローンの利用履歴のことです。過去に支払いの延滞などがあると、審査に大きく影響します。不安な方は、信用情報機関（CIC、JICCなど）に情報開示を請求して確認することもできます。

健康状態（団体信用生命保険）

多くの住宅ローンでは、団体信用生命保険（団信）への加入が必須です。過去の病歴や現在の健康状態によっては加入できず、ローンが組めない場合があります。

物件の担保評価

万が一返済が滞った場合に備え、金融機関は購入する物件を担保にとります。そのため、物件に融資額に見合う価値（担保評価）があるかも審査されます。

審査に通りやすくなるための準備と注意点

審査をスムーズに進めるために、以下の点を準備しておきましょう。

• 他の借入を整理しておく
  カードローンや自動車ローンなど、他の借入があると返済負担率が上がり、審査に影響します。可能な限り完済しておきましょう。
• 自己資金を準備する
  頭金が多いほど借入額が減り、返済負担率が下がるため、金融機関からの信頼度が上がります。
• 正直に申告する
  審査を有利に進めようと、年収や借入状況で嘘の申告をするのは絶対にやめましょう。必ず発覚し、審査に落ちる原因になります。
• 複数の金融機関に相談する
  審査基準は金融機関によって異なります。1つの銀行でダメでも、他の銀行なら通る可能性は十分にあります。

住宅ローン手続きの必要書類一覧【チェックリスト】

住宅ローンの手続きでは、多くの書類が必要になります。慌てないように、事前にチェックリストで確認しておきましょう。

【共通】本人確認・収入証明の書類

• 本人確認書類
  運転免許証、パスポート、マイナンバーカード、健康保険証など
• 収入を証明する書類
  • 給与所得者：源泉徴収票（直近分）、住民税決定通知書または課税証明書
  • 個人事業主：確定申告書（直近2～3年分）、納税証明書

【物件関連】売買契約書・重要事項説明書

• 不動産売買契約書
• 重要事項説明書
• 工事請負契約書（注文住宅の場合）
• 物件のパンフレット、登記簿謄本（全部事項証明書）など

これらの書類は、主に不動産会社から受け取ります。

【その他】住民票・印鑑証明書

• 住民票の写し（家族全員分）
• 印鑑登録証明書

これらの書類は、市区町村の役所で取得します。

書類の取得先と準備のタイミング

書類の種類	主な取得先	準備のタイミング
本人確認書類	手元で用意	随時
収入証明書類	勤務先、役所	事前審査の申し込み前
物件関連書類	不動産会社	売買契約後
住民票・印鑑証明書	役所	本審査やローン契約の直前（有効期限があるため）

住宅ローンの組み方に関するQ&A

最後に、住宅ローンを組む際によくある質問にお答えします。

頭金はいくら必要？なしでも組める？

A. 必ずしも必要ではありませんが、ある方が有利です。

最近は頭金なしの「フルローン」もありますが、一般的には物件価格の1～2割程度の頭金を用意する方が多いです。頭金があると、借入額が減って月々の返済が楽になる、審査に通りやすくなる、金利が優遇されるなどのメリットがあります。

金利タイプ（変動・固定）はどれを選ぶべき？

A. あなたの金利変動への考え方やライフプランによって異なります。

• 変動金利
  特徴: 定期的に金利が見直される。一般的に固定金利より当初の金利が低い。
  向いている人: 金利上昇リスクに対応できる人、返済期間が短い人。
• 固定金利（全期間固定）
  特徴: 借入期間中、金利が変わらない。
  向いている人: 金利上昇を気にせず、計画的に返済したい人。

どちらが良いか一概には言えません。両方の特徴を理解し、ご自身の家計やリスク許容度に合わせて選びましょう。

団体信用生命保険（団信）とは？

A. 契約者に万一のことがあった場合に、ローンの残高がゼロになる生命保険です。

契約者が死亡または高度障害状態になった場合、保険金で残りの住宅ローンが完済されます。残された家族は、その後の返済負担がなくなるため、住宅ローンを組む上で非常に重要な保障です。

住宅ローン控除の手続きはいつする？

A. 入居した年の翌年の確定申告期間（通常2月16日～3月15日）に行います。

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは、年末のローン残高の0.7%が最大13年間にわたって所得税（一部は住民税）から控除される制度です。初年度は自分で確定申告が必要ですが、会社員の場合、2年目以降は年末調整で手続きができます。
（参考：国税庁 No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除））

まとめ

今回は、住宅ローンの組み方について、全体の流れから共働き夫婦向けの借り方、お金の流れ、審査のポイントまでを網羅的に解説しました。

最後に、この記事の重要なポイントを振り返りましょう。

• 住宅ローンの流れは全8ステップ。 物件探しと並行して計画的に進めることが大切。
• 共働き夫婦の組み方は4種類。 借入額、税制メリット、将来のライフプランを考慮して最適な方法を選ぶ。
• お金の流れを把握する。 物件価格以外に諸費用がかかることを理解し、いつ何に支払うか確認しておく。
• 審査のポイントを知り対策する。 年収や勤続年数、信用情報を整え、正直な申告を心がける。

住宅ローンは、人生で最も大きな買い物の一つです。不安に感じることも多いと思いますが、一つひとつのステップを理解し、夫婦でしっかり話し合いながら進めていけば、きっと理想のマイホームを実現できます。

まずは金融機関の相談窓口や、信頼できる不動産会社に相談してみることから始めてみてはいかがでしょうか。