中古マンション購入の注意点15選！失敗しない選び方

「そろそろマイホームが欲しいけど、新築は高くて手が出ない…」
「価格が手頃な中古マンションに興味があるけど、買ってから後悔しないか不安…」

ライフステージの変化などを機に、マイホームとして中古マンションの購入を検討しているものの、何から手をつけていいか分からず、漠然とした不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。

中古マンションは、新築に比べて価格が安く、立地の良い物件を見つけやすいという大きな魅力があります。しかしその一方で、建物の状態や管理状況など、購入前にしっかり確認すべき注意点が多いのも事実です。

そこでこの記事では、不動産購入の専門知識を持つプロのSEOライターが、中古マンション購入で失敗しないための注意点を、購入の流れに沿って網羅的に解説します。

この記事を最後まで読めば、以下のことが分かります。

• 絶対に避けるべき「買ってはいけない中古マンション」の特徴
• 物件探しから引き渡しまでの各ステップで確認すべきこと
• 内覧時に役立つ具体的なチェックポイント
• 物件価格以外にかかる諸費用や税金の目安

この記事が、あなたの「後悔しない中古マンション選び」の羅針盤となれば幸いです。

買ってはいけない中古マンションの特徴

まずはじめに、購入を避けるべき「買ってはいけない中古マンション」の典型的な特徴を5つご紹介します。これらの特徴に当てはまる物件は、将来的に大きなトラブルや想定外の出費につながる可能性が高いため、慎重な判断が必要です。

管理状態が悪い（修繕積立金滞納）

マンションの資産価値は「管理」で決まると言っても過言ではありません。
管理状態が悪い物件の典型例が、修繕積立金の滞納者が多いケースです。修繕積立金が計画通りに集まっていないと、必要な時期に大規模修繕工事ができず、建物の老朽化が急速に進んでしまいます。

結果として、雨漏りや設備の故障が頻発したり、将来的に修繕費用が足りなくなり、一時金として数十万円単位の追加負担を求められたりするリスクがあります。

旧耐震基準の物件（1981年5月以前）

旧耐震基準とは、1981年5月31日までの建築確認で建てられた建物に適用される耐震基準のことです。
震度5強程度の揺れで倒壊しないことが基準とされており、現在の新耐震基準（震度6強～7でも倒壊しない）と比べて、大きな地震に対する安全性が低い可能性があります。

旧耐震基準の物件は、住宅ローン控除が利用できなかったり、ローン審査が厳しくなったりすることもあります。耐震補強工事が実施済みであれば問題ない場合もありますが、基本的には1981年6月1日以降の「新耐震基準」で建てられた物件を選ぶのが安心です。

長期修繕計画に問題がある

長期修繕計画とは、将来にわたってマンションの性能や価値を維持していくために、いつ、どこを、どのくらいの費用で修繕するかを定めた計画書です。
この計画がずさんだったり、計画に対して積立金が明らかに不足していたりする物件は危険です。計画通りに修繕が行われず、建物の劣化が進むだけでなく、将来的に修繕積立金が大幅に値上げされる可能性が高いでしょう。

事件・事故の履歴がある心理的瑕疵物件

心理的瑕疵（かし）物件とは、過去にその物件で自殺や殺人事件、火災による死亡事故などがあり、住む人にとって心理的な抵抗が生じる可能性のある物件のことです。
不動産会社には、こうした事実を買主へ伝える「告知義務」があります。しかし、告知義務の期間に明確な定めがないため、古い情報が伝わらないケースもゼロではありません。気になる場合は、担当者に直接確認したり、近隣住民に聞き込みをしたりすることも一つの方法です。

立地や周辺環境に問題がある

物件そのものに問題がなくても、立地や周辺環境が原因で後悔するケースは少なくありません。

• 騒音・悪臭
  幹線道路や線路、工場、飲食店などが近くにある場合。
• 治安
  夜道が暗い、街灯が少ない、近隣に繁華街があるなど。
• 日当たり・眺望
  将来的に目の前に高い建物が建つ計画がないか。
• 災害リスク
  ハザードマップで浸水想定区域や土砂災害警戒区域に指定されていないか。

これらの点は、曜日や時間帯を変えて現地を訪れることで確認できます。

購入の流れとステップごとの注意点

中古マンション購入の全体像を把握するために、基本的な流れと各ステップでの注意点を解説します。

ステップ1：資金計画と情報収集

最初にやるべきことは、無理のない資金計画を立てることです。
まずは「自己資金はいくら出せるか」「住宅ローンはいくら借りられそうか」を把握しましょう。物件価格だけでなく、後述する諸費用も考慮に入れることが重要です。同時に、希望するエリアや間取り、譲れない条件などを整理し、情報収集を始めます。

ステップ2：物件探しと内覧

資金計画と希望条件が固まったら、いよいよ物件探しです。不動産情報サイトや不動産会社を通じて物件を探し、気になる物件が見つかったら積極的に内覧へ行きましょう。
内覧は、物件の状態を自分の目で確かめる最も重要な機会です。後述するチェックポイントを参考に、細かく確認してください。

ステップ3：購入申し込みとローン事前審査

購入したい物件が決まったら、不動産会社を通じて売主へ「購入申込書（買付証明書）」を提出します。これは「この価格で購入したい」という意思表示をする書類です。
価格交渉をしたい場合は、このタイミングで行います。並行して、金融機関に住宅ローンの「事前審査」を申し込み、融資を受けられるかどうかの見通しを立てます。

ステップ4：売買契約の締結

住宅ローンの事前審査に通過したら、売主と「不動産売買契約」を締結します。
契約前には、宅地建物取引士から物件に関する重要な情報をまとめた「重要事項説明」を受けます。専門用語が多く難しい内容ですが、不明な点は必ず質問し、納得した上で契約に臨みましょう。契約時には、物件価格の一部として手付金（物件価格の5〜10%が目安）を支払います。

ステップ5：決済と物件の引き渡し

売買契約後、金融機関と正式な住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）を結びます。
その後、金融機関で住宅ローンの融資が実行され、売主へ残代金を支払い、所有権移転登記などの手続きを行います。これが「決済」です。すべての手続きが完了すると、ついに鍵が渡され「物件の引き渡し」となります。

物件選びで失敗しないチェックポイント

内覧や書類確認の際に、具体的にどこをチェックすれば良いのか、4つのポイントに分けて解説します。

建物本体：築年数・耐震基準・構造

• 築年数と耐震基準
  前述の通り、1981年6月1日以降に建築確認を受けた「新耐震基準」の物件を選びましょう。不動産会社に「建築確認日」を確認することが確実です。
• 構造
  マンションの主な構造には、RC（鉄筋コンクリート）造とSRC（鉄骨鉄筋コンクリート）造があります。一般的にSRC造の方が強度や遮音性に優れていますが、その分コストも高くなります。

管理状況：修繕履歴と積立金

不動産会社に依頼して、以下の書類を確認させてもらいましょう。

• 長期修繕計画書
  計画が現実的か、積立金は計画通りに集まっているかを確認します。
• 修繕履歴
  過去にどのような大規模修繕工事（外壁塗装、屋上防水など）が行われたかを確認します。特に12〜15年周期で適切に実施されているかがポイントです。
• 管理組合の総会議事録
  修繕積立金の滞納状況や、住民間のトラブルの有無などを把握できることがあります。

専有部分：水回り・給排水管・設備

専有部分とは、自分だけが使用できる室内のことです。特にリフォーム費用に直結する以下の点は要チェックです。

• 水回り（キッチン、浴室、トイレ）
  水圧は十分か、排水はスムーズか、異臭や水漏れの形跡はないか。
• 給排水管
  特に築年数が古い物件では、錆びやすい鉄管が使われている場合があります。交換が容易な樹脂管（ポリブテン管など）に交換済みかどうかは重要なポイントです。
• 設備
  給湯器やエアコン、換気扇などの設備は、製造年月日を確認し、寿命が近い場合は交換費用を見込んでおきましょう。

共用部分：廊下・エレベーター・ゴミ置き場

共用部分とは、居住者全員で使うスペースのことです。管理の質が最も表れやすい場所と言えます。

• 廊下・階段・エントランス
  清掃が行き届いているか、私物が放置されていないか。
• エレベーター
  定期点検の記録が掲示されているか、異音や異臭はしないか。
• ゴミ置き場
  整理整頓され、清潔に保たれているか。ルールが守られているか。
• 掲示板
  管理組合からのお知らせや議事録がきちんと掲示されているか。住民間のコミュニケーションの様子も垣間見えます。

お金で後悔しないための諸費用・税金

中古マンション購入には、物件価格以外にもさまざまな費用がかかります。資金計画で慌てないよう、事前にしっかり把握しておきましょう。

物件価格以外に必要な諸費用の一覧

中古マンション購入時にかかる諸費用の目安は、一般的に物件価格の6〜9%程度と言われています。例えば、3,000万円の物件なら180万〜270万円ほどです。

• 仲介手数料
  不動産会社に支払う成功報酬。法律で上限が定められています。（物件価格×3%＋6万円＋消費税が速算式）
• 登記費用
  所有権移転登記や抵当権設定登記にかかる登録免許税と、司法書士への報酬です。
• 住宅ローン関連費用
  ローン保証料、事務手数料、印紙税など。金融機関によって異なります。
• 保険料
  火災保険料や地震保険料。加入は必須と考えておきましょう。
• 各種税金
  不動産取得税、固定資産税・都市計画税の清算金、印紙税など。
• その他
  手付金、引っ越し費用、リフォーム費用など。

住宅ローンの選び方と注意点

住宅ローンは、金利タイプや返済期間によって総返済額が大きく変わります。

• 金利タイプ
  変動金利は金利が低いですが、将来上昇するリスクがあります。全期間固定金利は返済額が一定で安心ですが、金利は高めです。それぞれのメリット・デメリットを理解し、自分のライフプランに合ったものを選びましょう。
• 返済計画
  無理のない返済計画を立てることが最も重要です。年間の返済額が年収に占める割合（返済負担率）は、20〜25%以内に収めるのが理想とされています。

固定資産税・都市計画税の目安と計算方法

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の不動産所有者に課される税金です。
税額は、市区町村が決定する「固定資産税評価額」を基に計算されます。

• 固定資産税 = 固定資産税評価額 × 1.4%（標準税率）
• 都市計画税 = 固定資産税評価額 × 0.3%（上限税率）

固定資産税評価額は、購入価格の7割程度が目安です。築年数に応じた軽減措置があるため、中古マンションは新築に比べて税額が安くなる傾向があります。例えば、評価額が1,500万円のマンションであれば、年間の税額は20万円前後が一つの目安となります。

不動産取得税の計算と軽減措置

不動産取得税は、不動産を購入した際に一度だけ課される税金です。
税額は「固定資産税評価額 × 税率」で計算されますが、一定の要件を満たす中古マンションは大幅な軽減措置を受けられます。

例えば、床面積が50㎡以上240㎡以下で、新耐震基準に適合しているなどの要件を満たせば、課税標準額から最大で1,200万円（築年次による）が控除されます。多くの場合、この軽減措置によって税額が0円になることも少なくありません。

契約時に見落とせない重要ポイント

売買契約は、購入プロセスにおける最も重要な局面です。専門的な内容ですが、後悔しないために以下のポイントは必ず確認しましょう。

重要事項説明書の確認項目

重要事項説明書は、物件の権利関係や法令上の制限、契約条件など、買主が知っておくべき重要事項をまとめた書類です。
特に以下の項目は、宅地建物取引士の説明をよく聞き、内容をしっかり理解してください。

• 登記記録（登記簿）に記載された事項
  所有権や抵当権など、権利関係を確認します。
• 法令に基づく制限
  建物の用途や将来の建て替えに関する制限などを確認します。
• 私道に関する負担
  敷地に接する道路が私道の場合、維持管理の負担がないか確認します。
• インフラの整備状況
  電気、ガス、水道、排水施設の状況を確認します。
• 契約の解除に関する事項
  手付解除やローン特約による解除の条件を確認します。

売買契約書のチェックリスト

売買契約書は、売主と買主の間の合意内容を法的に証明する書類です。一度署名・捺印すると、原則として内容の変更はできません。

• 物件の表示
  所在地、面積などが登記簿と一致しているか。
• 売買代金の額、支払日
  金額や支払いのスケジュールに間違いはないか。
• 手付金の額
  金額と、手付解除の条件が明記されているか。
• 引き渡しの時期
  残代金の支払いと同時に引き渡されるか。
• 契約不適合責任
  引き渡し後に物件に欠陥（雨漏りなど）が見つかった場合の、売主の責任範囲と期間。

手付金の役割と契約解除の条件

契約時に支払う手付金には、主に3つの役割がありますが、不動産売買では「解約手付」としての意味合いが最も重要です。
これは、買主・売主のどちらか一方の都合で契約を解除するための「ペナルティ料金」のようなものです。

• 買主の都合で解約する場合
  支払った手付金を放棄することで契約を解除できます。
• 売主の都合で解約する場合
  受け取った手付金の2倍の額を買主に支払うことで契約を解除できます。

また、「住宅ローン特約」も重要です。これは、万が一住宅ローンの本審査に通らなかった場合に、ペナルティなしで契約を白紙撤回できるという買主を守るための特約です。

中古マンション購入に関するよくある質問

最後に、中古マンション購入を検討している方が抱きがちな疑問にお答えします。

築何年までなら購入しても大丈夫？

「築何年まで」という明確な基準はありません。
重要なのは築年数そのものよりも、「新耐震基準（1981年6月以降）を満たしているか」と「管理状態が良好か」の2点です。この2つがクリアされていれば、築30年や40年の物件でも十分に検討の価値はあります。ただし、住宅ローン控除の適用要件（1982年以降の建築など）も考慮すると、一つの目安にはなるでしょう。

修繕積立金はいくらが妥当？

修繕積立金の妥当な金額は、一概には言えません。
国土交通省の調査によると、平均額は月額1万〜1万5,000円程度ですが、マンションの総戸数や階数、エレベーターや機械式駐車場などの設備の有無によって大きく変動します。（参考：国土交通省「平成30年度マンション総合調査結果」）
相場より安すぎる場合は注意が必要です。将来的に積立金が不足し、大幅な値上げや一時金の徴収につながるリスクがあります。

リフォーム前提で購入する場合の注意点？

リフォーム費用を含めた総額で資金計画を立てることが重要です。
物件価格が安くても、リフォームに多額の費用がかかっては意味がありません。金融機関によっては、物件購入費用とリフォーム費用をまとめて借り入れできる「リフォーム一体型住宅ローン」も利用できます。
また、マンションの規約によっては、リフォームできる範囲に制限（床材の指定、水回りの移動不可など）があるため、購入前に管理規約を確認しておきましょう。

信頼できる不動産会社の選び方？

担当者の知識と誠実さが、信頼できる不動産会社を見極める上で最も重要なポイントです。
こちらの質問に的確に答え、メリットだけでなくデメリットやリスクについても正直に説明してくれる担当者を選びましょう。また、一つの会社に絞らず、複数の不動産会社に相談し、比較検討することをおすすめします。

まとめ

今回は、中古マンション購入で失敗しないための注意点について、網羅的に解説しました。

最後に、この記事の重要なポイントをまとめます。

• 買ってはいけない物件の特徴をまず知る
  管理状態、耐震基準、長期修繕計画は最低限チェックしましょう。
• 購入の流れと全体像を把握する
  各ステップで「何をすべきか」が明確になり、安心して進められます。
• 物件選びは「書類」と「現地」の両面から
  長期修繕計画書などの書類と、内覧での五感をフル活用したチェックが不可欠です。
• お金の計画は「諸費用」と「税金」も忘れずに
  物件価格の6〜9%程度の諸費用を見込んで、無理のない資金計画を立てましょう。
• 契約書は納得するまで確認する
  重要事項説明書や売買契約書は、あなたの財産を守るための重要な書類です。

中古マンションの購入は、情報収集と準備が成功の9割を占めると言っても過言ではありません。この記事をチェックリストとして活用し、ぜひ「買ってよかった」と思える素敵なマイホームを見つけてください。

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