マンションの耐用年数はどれくらい？何年まで住める？過ぎた場合の注意点を解説

マンションを購入するうえで、建物の寿命を気にする人も少なくないでしょう。特に、築古の中古マンションを購入する際は、長く住める物件かどうかを見極める必要があります。

マンションの寿命を決める要素は、耐震性や建材などの物理的なもの、また管理や修繕状況などさまざまです。さらに、マンションの法定耐用年数を把握するのも寿命を知るうえで大きなポイントとなるでしょう。

本記事では、マンションの耐用年数や寿命に影響する要素、耐用年数を過ぎたマンションを購入する際の注意点などについてくわしくご紹介します。

マンションの耐用年数とは

マンションの耐用年数とは、住居としての性能や価値が保たれる期間を指します。しかし、耐用年数と寿命は同じではありません。

ここでは、法定耐用年数や寿命との違いを解説します。

法定耐用年数とは

法定耐用年数とは、建物の経年によって減少する資産価値が、どのくらいで0になるのかを定めた期間を指します。マンションだけでなく、一戸建てや自動車、家具などにも存在します。

法定耐用年数は、固定資産の購入費用を耐用年数に応じて計上する「減価償却」を行うために規定されたものです。

国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」によると、住宅用の鉄筋コンクリート造・鉄筋鉄骨コンクリート造は47年、木造住宅では22年といった耐用年数が定められています。

ただし、これは税法上の基準として設けられた期間であり、実際に年数が過ぎたからといって住めなくなるわけではありません。

法定耐用年数を含めて、耐用年数には以下の3種類があります。

⚫︎法定耐用年数
⚫︎物理的耐用年数
⚫︎経済的耐用年数

それぞれの概要を表にまとめました。

耐用年数の種類	概要
法定耐用年数	固定資産の減価償却費を算出するために法令で定められたもの
物理的耐用年数	建物の構成材が物理的あるいは科学的な原因により劣化し、使用できなくなるまでの期間
経済的耐用年数	建物の経済的な価値（市場価値）がなくなるまでの年数

物理的耐用年数は、マンションの経年劣化とともにメンテナンス費用が大きくなることや、建て替える必要性があるかどうかを判断しやすくするものです。

経済的耐用年数には、物件の用途や取り巻く環境などが加味されます。これは、建物がまだ耐えうるにも関わらず、経済活動上のさらなる価値を求められて取り壊される場合もある経済的な寿命です。再開発や区画整理などのインフラ整備も建物の寿命を左右する要因となるでしょう。

参考：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」PDFより

構造別の法定耐用年数

マンションの法定耐用年数は、建物の構造によって大きく異なります。

住居用マンションの構造別に法定耐用年数をまとめました。

住居用マンションの構造	法定耐用年数
木造	22年
重量鉄骨造	34年
鉄筋コンクリート造（RC造）・鉄筋鉄骨コンクリート造（SRC造）	47年

参考：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」PDFより

一般的なマンション構造に多いとされる、鉄筋コンクリート造（RC造）・鉄筋鉄骨コンクリート造（SRC造）が最も長い法定耐用年数です。

しかし、表の年数は前述した通り「会計上で資産価値がなくなるまでの期間」を表していて、鉄筋コンクリート造マンションが47年で建て替えになるわけではありません。

マンションの購入目的が不動産投資ではなく居住目的の場合でも、耐用年数はそれほど気にする必要はないでしょう。

法定耐用年数と寿命の違い

法定耐用年数は税法上の数字であり、実際に住めなくなるまでの期間を指す寿命とは異なります。マンションの寿命とは、物理的耐用年数に近いといえるでしょう。

国土交通省の調査によると、鉄筋コンクリート造マンションの平均寿命は68年、鉄筋コンクリート部材の耐用年数は120年、外装仕上による延命で耐用年数が150年となっています。

つまり、適切なメンテナンスを行っていれば、マンションの耐用年数は伸ばせるのです。

しかし、築年数を重ねても居住できるマンションがある一方で、築年数が浅くても劣化が進み、建て替えを選択するマンションも存在します。

これは、マンションの長寿命が工事に欠陥がなく実施されることを前提としており、外壁や屋根のメンテナンスが適切に行われていなければ、雨水が侵入して劣化が早まるためです。

マンションのメンテナンスは外壁塗装や共用部分の補修、屋上の防水加工、配管などを定期的に管理・修繕すると100年ほどは維持ができるでしょう。

なお、再開発にともなうインフラ整備で、老朽化を待たずに取り壊しになるなど、経済的な要因で寿命を迎えるケースもあります。

※引用：
国土交通省「期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について」PDF30ページより

マンションの耐用年数を過ぎたら、どうなる？

マンションの法定耐用年数を過ぎると、固定資産としての価値に大きな影響を及ぼします。また法定耐用年数は建物の寿命を表すものではなく、あくまで法定上の概念で定められているものなので、耐用年数を過ぎたからといって住めなくなるわけではありません。

ここで、マンションの耐用年数を過ぎたら影響する固定資産（減価償却資産）についてくわしく解説します。

減価償却資産の耐用年数

法定耐用年数は、建物の構造別に定められています。一般的なマンションに多いRC造は47年。これは建物の寿命が47年という意味ではなく、毎年の減価償却により、最終的に建物の価値がゼロになるのが47年という意味です。耐用年数を超えれば建物の性能が落ちる、というわけではありません。

居住用ではなく投資用として中古マンションを購入した場合は、経年で価値が減る固定資産の取得費用を耐用年数に応じて配分し、適切な費用を計上する必要があります。これにより毎年の正しい利益を求められます。

また、投資用に購入した中古マンションを減価償却する場合は、節税効果が得られたり手元にお金が残ったりなどのメリットがあります。

減価償却をすれば、高額になりがちなマンションの購入費用を数年から数十年にわたって計上できるため、初年度以降の利益も少なくなり、税負担を軽くすることができます。

また、減価償却は支出を伴わない経費です。減価償却により支出を増やさず節税できれば、手元に残るお金を増やすこともできます。会計処理に手間はかかりますが、メリットも大きいのが減価償却の嬉しいポイントです。

おもな減価償却資産の耐用年数については、以下を参考にしてください。

構造・用途	細目	耐用年数
木造・合成樹脂造	店舗用・住宅用	22年
木骨モルタル造	店舗用・住宅用	20年
SRC造・RC造	住宅用	47年
れんが造・石造・ブロック造	店舗用・住宅用・飲食店用	38年

（国交省「主な減価償却資産の耐用年数表」を抜粋・要約）

減価償却のやり方

建物は減価償却により価値が下がっていきますが、投資用としてマンションを購入する場合は減価償却により節税効果が得られる可能性があります。ここで、マンションの減価償却のやり方についておおまかに解説しましょう。

1.購入したマンションを建物・土地それぞれ分ける
2.建物部分を建物躯体・建物設備に分ける
3.取得価格×（耐用年数に応じた）償却率

減価償却できるのは建物だけなので、まずは土地と切り離す必要があります。また、中古マンションは躯体と設備を分けにくい場合もありますが、建物として一体化して計算することも可能です。償却率は国税庁のホームページを確認しましょう。

※ちなみに、居住用にマンションを購入した場合は住宅ローン減税で節税できるため、減価償却の必要性は高くありません。

マンションの寿命を左右する要素

マンションの寿命を左右する要素は、以下の4つが挙げられます。

⚫︎管理や修繕状況
⚫︎耐震性
⚫︎構造による強度やコンクリートの質
⚫︎立地環境

マンション購入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

管理や修繕状況

マンションに限らず、建物の状態を維持するためには適切な管理や修繕が必要になります。劣化があっても、初期段階で対処することで建物に深刻なダメージを与えません。逆に言えば、適切に対処しないと徐々に構造体や建物本体が劣化するため、最終的に住めなくなるケースもあるでしょう。

マンションの管理状態を見極めるためには、以下のポイントを抑えておきましょう。

・マンション管理組合の総会議事録
・修繕工事のための修繕積立金
・修繕工事のための長期修繕計画書

マンション管理組合の総会議事録は、過去の修繕状況をまとめた資料です。これにより、初心者でも修繕工事の状況を把握できますが、場合によって議事録が保管されていないこともあります。その場合は、修繕積立金や長期修繕計画書を確認しましょう。

修繕積立金がしっかり積み立てられていれば、今後計画的に修繕工事することができます。これは議事録や総会の議案書などに記載されているので、不動産会社に協力を仰ぎ公開してもらいましょう。外壁のメンテナンスや屋上の防水処理が定期的に行われているかをチェックするだけでも、管理や修繕が適切に行われているか判断できます。

さらに、長期修繕計画書は建物の構造や配管のメンテナンス工事をいつ行うのか、またどれくらいの修繕金を積み立てていくか計画したものが記載されています。国交省の修繕積立金、長期修繕計画書のガイドラインでは12〜15年の間に一度大規模な修繕の実施が推奨されています。長期修繕計画書がきちんと作り込まれているマンションを選べば、今後築年数が伸びたとしても資産価値が大きく崩れる心配もありません。

耐震性

建物の耐震性を図るうえで目安となるのが、耐震基準についてです。現行の耐震基準（新耐震基準）は“震度6強〜7の地震が起きても倒壊しないこと”が基準となっており、この基準を満たさなければ新規で建築できません。

一方1981年より前の建築物は旧耐震基準で建てられたものであり、震度5強程度に耐えうる設計にしか過ぎません。つまり、大きな地震が起きたときのダメージや倒壊リスクが高いと言えます。

とはいえ、旧耐震基準のマンションでも建て替えや耐震化工事を行うことで耐震性をキープできます。築古マンションを購入する場合には、建て替えや耐震化工事が行われているか確認することも重要と言えるでしょう。

このほかにも、制震構造や免震構造のマンションなら地震が発生しても建物の揺れが抑えられ、建物へのダメージが少なくなります。地震が多い日本だからこそ、耐震性のあるマンションを選ぶと安心です。

構造による強度やコンクリートの質

マンションの物理的な寿命を左右するのは、構造による強度やコンクリートの品質です。

マンションの構造には鉄骨造（S造）、鉄筋コンクリート造（RC造）、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）の3つがあり、強度の高い順から並べると、SRC造→RC造→S造となります。

また、使われているコンクリートの質が低いとマンションの鉄筋部分が腐食しやすくなり、マンションの寿命を縮める要因となります。コンクリートは経年により大気中の二酸化酸素が侵入するため、コンクリートの質が低いとアルカリ酸から中性化しやすくなるからです。さらに、コンクリートの質が悪いと外壁や廊下などにひび割れが目立つ時期も早まります。

セメントに対して水の比率が低いほど、コンクリートの劣化は起きにくくなります。専門的な話になりますが「圧縮強度30N/mm2以上・水セメント比50％以下」のコンクリートを使用したマンションなら、より高い耐久性が期待できるでしょう。

立地環境

マンションの寿命を左右する意外なポイントとして、立地環境があります。たとえば台風や土砂災害など、気象災害が多い地域は外壁や屋根にダメージが起こりやすいです。海が近いマンションなら、潮風による塩害で金属が錆びやすくなり、コンクリートの劣化が早くなる場合もあります。日当たりが悪いマンションなら、カビが生えやすく配管が腐食しやすくなるでしょう。

とはいえ、立地環境が悪くても適切にメンテナンスや対策をしているマンションなら問題はありません。立地条件が気になる場合は、問題に対してどのような対策がとられているか確認しておきましょう。

耐用年数を過ぎたマンションを購入する際の注意点

法定耐用年数を超えた中古マンションでも、販売価格が抑えられていたり人気の立地にあったりと魅力的な物件も多いです。一方で、購入時に注意して欲しい制約もいくつかあります。

ここで、耐用年数を過ぎたマンションを購入する際の3つの注意点をまとめました。

修繕積立金や管理費が高額になる可能性がある

マンションを購入する際は、購入費用（住宅ローン）の支払い以外にも修繕積立金や管理費の支払いが必要になりますが、築年数が古くなるにつれ建物の劣化が進むため、修繕積立金や管理費が高額になるリスクがあります。

特に12〜15年間隔で実施される大規模修繕では、修繕積立金の水準が低いと資金が不足するため、まとまった額の修繕積立一時金を負担するよう声がかかる可能性もあるでしょう。

また、築年数が古いマンションだと専用部分においてもリフォームや修繕が必要になるケースがあります。購入費用が抑えられたとしても、追加費用が発生する場合があるので注意しましょう。

住宅ローンの審査が厳しくなる

住宅ローンを組む場合は、マンションの耐用年数が借入期間に影響を及ぼすことがあります。なぜなら、審査において耐用年数と築年数の差分で借入期間が設定されるからです。

住宅ローンの一般的な借入期間は最長35年間（満80歳）ですが、築年数が古いマンションだと年齢にかかわらず借入期間が短くなるケースもあります。たとえば築20年のマンションを購入する場合の借入期間は最長27年が目安となりますが、なかには旧耐震基準のマンションに対し融資をしない金融機関もあるので注意が必要です。

仮に住宅ローンの審査に通っても、借入期間が短くなればそれだけ毎月の支払額が大きくなります。将来的に支払いがきつくなることもあるため、慎重に検討しましょう。

売却が難しくなる

中古マンションは新築マンションよりも購入費用が安く一定の需要はありますが、購入した中古マンションを売却するにはハードルが高くなります。築年数が古くなると購入希望者が限られるほか、購入希望者が現れたとしても住宅ローンを組むことが難しくなるからです。

買い手が見つからないと、最終的に安価で売却せざるを得ない可能性もあります。投資用として中古マンションを購入したい人、また将来的に売却を視野に入れている人は、次の条件に合う中古マンションを選ぶとよいでしょう。

・立地が良く交通面や生活面で利便性が高い
・共用設備などに魅力的な付加価値がある
・管理や修繕が適切に行われている

利便性が高く好立地なマンションは、築年数が古くなっても人気が高く、買い手（借り手）がつきやすいです。また、築年数の古さをカバーする共用部分の付加価値や適切な管理・修繕も外せないポイントと言えるでしょう。共用部分の付加価値には、住民専用の中庭や庭園、パーティールーム、ゲストルームなどが挙げられます。

家づくりのご相談は“ロゴスホーム”へ

ロゴスホームでは、北海道の風土に特化した快適な家づくりに取り組んでいます。新築一戸建てと聞くと、マンションよりも購入金額が高いのでは？と不安に感じる人もいるでしょうが、注文住宅だけではなく分譲住宅やセミオーダー住宅にも対応しているため、ご予算に合わせたマイホーム選びについて提案が可能です。

マイホームをご検討の方は、ロゴスホームまでお気軽にご相談ください。

お問い合わせはこちらから

まとめ

マンションの耐用年数は構造によって異なりますが、一般的な鉄筋コンクリート造のマンションだと47年となっています。耐用年数は建物の寿命を表すものではありませんが、中古マンションを購入する場合は管理や修繕が適切に行われている物件を選ぶのがポイントです。耐用年数を過ぎたマンションを購入する場合は、住宅ローンが組みにくかったり売却が難しくなったりする可能性もあるので、慎重に検討しましょう。