中古マンション購入の初期費用はいくら？諸費用の金額と節約術

不動産の価格が高騰している昨今、建築年数は経っているものの、手ごろな価格で希望の物件が購入できる中古マンションの人気も高まっています。
ただ、手ごろな価格とはいえ、中古のマンションでも購入するとなると大きな金額になりますし、物件の価格以外にさまざまな費用が必要です。

そこで今回は、中古マンション購入時にかかる初期費用について、最も大きな出費や費用の内容、抑えるポイントを解説します。中古マンションの購入を検討している方はぜひチェックしてみてください。

中古マンション購入費用の内訳

中古マンションを購入する際にかかる費用は、物件自体の価格だけではありません。大まかな目安としては、物件価格の6～9％が諸費用として支払う金額です。

諸費用の内訳は、大きく分けて初期費用、引き渡し時費用、入居後費用の３種類に分けられます。さらに細かく分類すると、不動産売買の際に仲介や事務手続きを行ってもらう不動産会社や銀行への手数料、書類作成時の司法書士への報酬、税金、保険料などの種類があります。

＜中古マンション購入費用の内訳＞
・初期費用
不動産売買契約時に支払う費用。手付金、仲介手数料、不動産売買契約書の印紙税など。

・引き渡し時費用
物件の所有権が売主から買主に移る引き渡し時に支払う費用。銀行の事務手数料、登録免許税、保険料、住宅ローン契約書の印紙税、司法書士報酬など。

・入居後費用
購入した物件に入居してから支払う費用。不動産取得税、固定資産税、管理費・修繕積立金など。

この中でも特に大きな出費や、それぞれの費用の内容について詳しくみていきましょう。

物件価格に対する諸費用の割合は？

マンション購入時にかかる諸費用は、新築マンションか中古マンションかによっても違いがあります。一般的に新築マンションは3～5%、中古マンションは6～8%の割合が目安です。

中古マンションの割合が高いのは、購入時に不動産会社などに仲介してもらうパターンが多く、仲介手数料として物件価格の3%を上乗せしているからです。

3%という割合は、「売買又は交換の代理に関する報酬の額」として、「宅地建物取引業法第46条」および「昭和45年建設省告示第1552号」によって定められています。

物件価格が400万円を超える場合、仲介手数料は次の計算式で算出されます。

【物件価格×3％＋6万円】＋消費税

中古マンションの価格が3,000万円の場合、仲介手数料は次のとおりです。

(3,000万円×3％＋6万円)＋消費税10%＝105.6万円

新築マンションと比べて中古マンションのほうが物件価格が安くても、仲介手数料の加算により初期費用は高くなります。予算立ての際は注意しましょう。

最も大きな出費は仲介手数料

諸費用の中で最も大きな出費は、不動産会社や仲介業者に支払う仲介手数料です。金額だけで見ると手付金のほうが大きくなりがちですが、手付金は物件購入代金の一部と考えると、仲介手数料の出費は大きな痛手となるでしょう。
中古マンションは新築マンションと違い、個人が所有していることが多く、売買では不動産会社などに仲介してもらう手数料が発生します。

ただ、仲介手数料は物件価格が400万円を超える場合、「物件価格×3％＋6万円＋消費税」という式により上限が定められており一律ではありません。不動産会社によっては仲介手数料を値引きするサービスもあるので、大きな出費を抑えることも可能です。

初期費用の支払いタイミングと資金計画の立て方

中古マンション購入にまつわる諸費用の支払いタイミングは、大きく分けて契約時・引き渡し時・入居後の3回です。
それぞれの費用を支払う時期に合わせて資金計画を立てておきましょう。

	費用の種類	補足説明（目的や内容）
契約時	仲介手数料	仲介してもらう不動産会社に支払う
	手付金	購入意思を伝えて物件を押さえておくための費用
	売買契約書用の印紙税	国に納める税金
	インスペクション費用、瑕疵保険費用	建物状況の調査費用と補償のための保険
引き渡し時	住宅ローン契約書用の印紙税	国に納める税金
	融資事務手数料	住宅ローンを組むための手数料を銀行に支払う
	登録免許税	所有権移転登記の際に納める税金
	火災保険料	火事や自然災害の損害を補償する保険
	司法書士報酬	手続きや書類作成の手数料
入居後	固定資産税等	所有する不動産に課税される税金
	不動産取得税	不動産を取得した時に納める税金
	管理費・修繕積立金等	マンション共用部分を管理や修繕に充てられる

3,000万円の中古マンションを購入する場合、初期費用270万円程度、引き渡し時30万円程度、入居後費用11万円程度の金額が目安になります。契約時までに物件の10%ほどの資金を用意しておきましょう。
また、入居後には毎月の管理費や積立金の支払いがあるほか、ローンの返済も始まります。生活費のほかにいくら必要かあらかじめ計算しておいてください。

初期費用の内訳（約90%）

初期費用は、物件購入時や売買契約締結時に支払うものです。費用のほとんどの金額がこの初期費用に含まれます。

◇仲介手数料
諸費用の中でも大きな出費となる仲介手数料には、物件価格により上限が決められています。

物件価格が1,000万円なら99万円、3,000万円なら105.6万円が仲介手数料の具体的な金額になります。ただ、これは上限で計算した場合なので、仲介会社によっても違いがありますし、交渉によって値下げもできる可能性があります。

＜仲介手数料の上限（税抜）＞
・200万円以下の部分：物件価格×5%＋6万円
・200万円超、400万円以下の部分：物件価格×4%＋6万円
・400万円を超える部分：物件価格×3%＋6万円

売主と買主の間を仲介するための手数料なので、不動産会社が所有している中古マンションを購入する場合などは、仲介手数料は発生しません。

・手付金
手付金は、購入意思を伝えて物件を押さえておくための費用で、物件購入代金の5〜10%程度が相場です。
中古マンションの購入代金の一部ですが、契約書に解約手付として記載されていれば、買主は手付金を放棄することで契約解除が可能になります。

物件価格が1,000万円なら50～100万円、3,000万円なら150～300万円程度を用意しておくといいでしょう。手付金は、原則として現金で支払うことになるので、ある程度まとまった金額が必要になることを覚えておいてください。
手付金に下限はありませんが、売主が不動産会社の場合は、売買代金の20%が上限として定められています。

・売買契約書用の印紙税
売買契約書用の印紙税は国に納める税金です。物件購入代金が1,000万円超5,000万円以下なら1万円、5,000万円超1億円以下では3万円と定められています。

・インスペクション費用、瑕疵保険費用
中古物件は経年劣化により修繕が必要な可能性もあります。この費用は必須ではありませんが、長く安心して住めるように、事前にチェックしておくことをおすすめします。
インスペクションは建物状況調査として住宅診断士が劣化状況や修繕が必要かどうかを調査・診断するもので、5万円程度が目安となります。
瑕疵保険は、物件に住み始めてから欠陥が見つかった際に補償してくれる保険で、保険料の相場は10万円程度です。

引き渡し時費用（約7%）

引き渡し時に支払う費用は、主に住宅ローンに関連する手数料や保険料などです。

・住宅ローン契約書用の印紙税
売買契約書と同様に、住宅ローン契約書にも印紙税が必要です。税額は金銭消費賃借契約に記載されている金額によって異なり、500万円超1,000万円以下なら1万円、1,000万円超5,000万円以下なら2万円です。

・銀行の事務手数料
住宅ローンを組むための手数料を銀行などの金融機関に支払います。金額は金融機関によって異なり、借入額に関係なく一定額を支払う定額型と、借入額に対し一定の割合を支払う定率型があります。
定額型の相場は3～5万円程度、定率型では融資額の2.2％としている金融機関がほとんどです。

・火災保険料
住宅ローンを利用する場合、多くの金融機関により火災保険への加入が義務づけられています。保険料は保険会社や保障内容、建物の構造などによって異なりますが、目安としては年額3～5万円程度です。

・登録免許税
不動産取得時には所有権移転登記を行います。税額は土地や建物の評価額に応じて決まります。

・司法書士報酬
所有権移転登記の手続きを司法書士に依頼するなら、報酬として6～15万円程度を支払います。

入居後費用（約3%）

物件購入後には、不動産取得税、固定資産税、管理費・修繕積立金などが発生します。また、入居する際には引っ越し費用、リフォーム費用、家具購入費などが必要になる場合もあります。

・不動産取得税
不動産を取得した時に支払う税金。税率は通常4％ですが、一定の条件を満たせば控除され、軽減措置が適用されます。

・固定資産税
毎年1月1日時点の不動産所有者に課せられる税金で、税額は土地や建物の評価額によって算出されます。

・管理費、修繕積立金、駐車場代など
マンションの共用部分を管理や修繕のために管理費や修繕積立金を支払うケースも多くなっています。相場としては、それぞれ毎月1～3万円程度の金額です。

税金面での優遇制度を活用するには？

中古マンションを購入する際には、税金の控除や軽減措置といった「税制優遇制度」を活用できます。

〇住宅ローン控除
住宅ローンを利用して中古住宅を購入した場合、年末のローン残高の0.7％が10年間控除されます。

＜条件＞
・自己の専用住宅で床面積が50㎡以上
・新耐震基準に適合していること
・住宅ローンの借入期間10年以上
・引き渡しから6か月以内に入居

〇登録免許税の軽減措置
不動産取得時に所有権移転登記を行うのと同時に納める税金が軽減されますが、期限があり2027年（令和9年）3月31日までとなっています。

登録免許税は以下の計算式で算出され、通常4%の税率が1.8%に軽減されます。

登録免許税額＝固定資産税評価額×税率

＜条件＞
・自己の専用住宅
・床面積が50㎡以上
・新耐震基準に適合することが証明されている

〇不動産取得税の軽減措置

不動産を取得した時に支払う税金。通常税額は4％ですが、2027年（令和9年）3月31日までに取得した物件は3％に軽減、さらに築年次ごとに決められた額が控除されます。

不動産取得税は以下の計算式で算出されます。

不動産取得税＝(固定資産税評価額 –築年次ごとに定められた控除額)×税率

＜条件＞
・税額は固定資産税評価額の4％
・個人が自己の居住用に取得する住宅、
・床面積が50㎡以上240㎡以下
・新耐震基準に適合することが証明されている

中古マンション購入費用の目安

中古マンション購入にかかる諸費用は、物件代金によって変動します。3,000万円・4,000万円・5,000万円の3パターンの中古マンションについて、実際にどのくらいの金額がかかるのか目安を計算してみました。

税率は物件の面積や築年数、地域などによっても変わりますので、あくまで目安にはなりますが、それぞれ項目ごとの金額や計算の内訳などをチェックしてみてください。

3,000万円の中古マンションを購入した場合の諸費用

中古マンション購入にかかる諸費用は、物件価格の約6%程度とされています。手付金は物件価格に含まれるため、3,000万円の中古マンションの場合は約180万円です。このシミュレーションでは、諸費用の合計金額から手付金の150万円を引くと、約164万円となります。

＜条件＞
土地の固定資産税評価額：500万円
建物の固定資産税評価額：1,000万円

＜初期費用＞

費用の種類	金額の目安	内訳
仲介手数料	105.6万円	3,000万円×3.3％＋6.6万円（消費税10％）
手付金	150万円	物件購入代金の5%
売買契約書用の印紙税	1万円	物件購入代金が1,000万円超5,000万円以下なら1万円
インスペクション費用	5万円	相場から算出
瑕疵保険費用	10万円	相場から算出

＜引き渡し時費用＞

費用の種類	金額の目安	内訳
住宅ローン契約書用の印紙税	2万円	物件購入代金が1,000万円超5,000万円以下なら2万円
融資事務手数料	3万円	定額型の場合
火災保険料	3万円	相場から算出
登録免許税	13万円	土地（500万円×2.0％）＋建物（1,000万円×0.3％）
司法書士報酬	10万円	相場から算出

＜入居後費用＞

費用の種類	金額の目安	内訳
不動産取得税	0円	軽減措置を適用
固定資産税	約8.3万円	土地（評価額500万円×税率1.4％×軽減措置1/6）＋建物（評価額1,000万円×0.5054（経年劣化補正率）×税率1.4％）
管理費・修繕積立金等	3万円	相場から算出

〇諸費用合計：約314万円

4,000万円の中古マンションの場合

＜条件＞
土地の固定資産税評価額：750万円
建物の固定資産税評価額：1,250万円

＜初期費用＞

費用の種類	金額の目安	内訳
仲介手数料	138.6万円	4,000万円×3.3％＋6.6万円（消費税10％）
手付金	200万円	物件購入代金の5%
売買契約書用の印紙税	1万円	物件購入代金が1,000万円超5,000万円以下なら1万円
インスペクション費用	5万円	相場から算出
瑕疵保険費用	10万円	相場から算出

＜引き渡し時費用＞

費用の種類	金額の目安	内訳
住宅ローン契約書用の印紙税	2万円	物件購入代金が1,000万円超5,000万円以下なら2万円
融資事務手数料	3万円	定額型の場合
火災保険料	3万円	相場から算出
登録免許税	18.75万円	土地（750万円×2.0％）＋建物（1,250万円×0.3％）
司法書士報酬	10万円	相場から算出

＜入居後費用＞

費用の種類	金額の目安	内訳
不動産取得税	0円	軽減措置を適用
固定資産税	約10.6万円	土地（評価額750万円×税率1.4％×軽減措置1/6）＋建物（評価額1,250万円×0.5054（経年劣化補正率）×税率1.4％）
管理費・修繕積立金等	3万円	相場から算出

〇諸費用合計：約405万円

5,000万円の中古マンションの場合

＜条件＞
土地の固定資産税評価額：1,000万円
建物の固定資産税評価額：1,500万円

＜初期費用＞

費用の種類	金額の目安	内訳
仲介手数料	171.6万円	5,000万円×3.3％＋6.6万円（消費税10％）
手付金	250万円	物件購入代金の5%
売買契約書用の印紙税	1万円	物件購入代金が1,000万円超5,000万円以下なら1万円
インスペクション費用	5万円	相場から算出
瑕疵保険費用	10万円	相場から算出

＜引き渡し時費用＞

費用の種類	金額の目安	内訳
住宅ローン契約書用の印紙税	2万円	物件購入代金が1,000万円超5,000万円以下なら2万円
融資事務手数料	3万円	定額型の場合
火災保険料	3万円	相場から算出
登録免許税	24.5万円	土地（1,000万円×2.0％）＋建物（1,500万円×0.3％）
司法書士報酬	10万円	相場から算出

＜入居後費用＞

費用の種類	金額の目安	内訳
不動産取得税	0円	軽減措置を適用
固定資産税	約13万円	土地（評価額1,000万円×税率1.4％×軽減措置1/6）＋建物（評価額1,500万円×0.5054（経年劣化補正率）×税率1.4％）
管理費・修繕積立金等	3万円	相場から算出

〇諸費用合計：約496万円

中古マンション購入費用抑えるポイント

中古マンションの購入時には仲介手数料などがあり、新築の物件と比べて諸費用が高くなる傾向にあります。物件の代金が安くても、ほかの費用がかさんでしまうと予算オーバーしてしまいがちなので、抑えられるポイントも知っておきましょう。

仲介手数料を節約するコツと相場

仲介手数料は法令により上限が定められていますが、上限額を手数料として提示する不動産会社がほとんどです。相場はマンション購入価格の3％＋6万円で計算しておくといいでしょう。大幅な値引きは難しく、端数分を切り捨ててもらう、100万円などキリの良い金額にしてもらうなどの交渉なら可能かもしれません。

値引きを試みる場合は、購入意思があることを表明し、契約がまとまる前のタイミングで行ってみてください。
不動産業界の閑散期である夏場や売り出してから時間が経っている物件を選ぶなど、積極的に売ろうとしている時期がねらい目です。

また、大手の不動産会社と町の小さな不動産会社でも交渉のしやすさに違いがあります。交渉の前に、複数の不動産会社でそれぞれ仲介手数料をいくらにしているか確認し比較しておくことも重要です。

手付金の金額と交渉ポイント

物件の価格が3,000万円の場合、手付金は150～300万円程度になります。もし、契約時までに手付金を用意するのが難しい場合には、いくらまでなら払えるかを率直に相談してみてください。手付金は、この物件を購入したいという意思の表明でもあります。交渉時には「絶対に購入する」と強く訴えかけるのも効果的です。

何年も買い手がつかなかったような物件なら、交渉して手付金が0円になったという事例もあります。

また、契約時の前に住宅ローンの仮審査を済ませておけば、購入意思の強さや支払い能力があることをアピールできるので、交渉が有利になる可能性が高くなります。

ただ、手付金を安くしすぎると、売主側からの契約解除もしやすくなるというリスクがあることも承知しておいてください。

住宅ローンの手数料や金利を比較する方法

〇金融機関による手数料の違い
住宅ローンの手数料は金融機関で自由に設定できますが、借入金額に関係なく決められている定額型と、住宅ローンの借入金額に対して割合を設定する定率型の2タイプがあります。

定額型は3～5万円程度、定率型は借入額の2.2%程度が相場になっており、借入額によってどちらが高いか異なります。定率型のほうが手数料が高くなりますが、逆に住宅ローンの金利が低く設定されていますから、借入額でどのくらい差が出るのか計算してみてください。

また、一般的にネット銀行は定率型、メガバンクは定額型が採用されていることが多いので、どの金融機関を選ぶかによっても違いが出てきます。

〇金利タイプの比較方法
住宅ローンの金利には、変動型と固定型があります。
変動型は半年に一回金利の見直しがあり、固定型より初期の金利が低いのが魅力ですが、将来の市場変化により金利上昇する可能性もあります。
固定型は決められた期間中の金利が変動せず安定していますが、変動型より金利は高めになっています。
返済期間や総支払額から金利をシミュレーションして、どちらがお得か比較してみましょう。

引越し費用を抑えるタイミングと準備

マンションを購入したら、住み替えに伴って引っ越しが必要になります。
引越しにかかる費用は、家族の人数や荷物の量、移動距離などによって大きく差がありますが、工夫次第で大幅に節約が可能です。

購入時の諸費用には含めていませんが、マンション購入にかかる費用軽減のためにも、引っ越し費用を抑えられるか検討してみましょう。

＜引っ越し費用を抑えるポイント＞
・なるべく不用品を処分して運ぶ荷物を少なくする
・不用品はあらかじめ処分しておく
・3～4月の繁忙期は避け、5～2月の閑散期を狙う
・ネットの一括査定サービスなどを利用し、複数の引っ越し業者で見積もりする
・荷造りは自分で行い、小物等は自家用車で運ぶ

中古マンション購入時の初期費用チェックリスト

中古マンション購入時には、いろいろな費用が発生します。金額も仲介業者によって異なるものや税率で計算しないとわからないものなど、複雑でわかりにくくなりがち。準備不足にならないように、支払うタイミングごとに何を用意すればいいかチェックリストを作っておきましょう。

・契約時に支払う費用
諸費用の９割を占める初期費用です。金額が大きめになりますが、印紙税など細かいものもあるため、現金をしっかり用意しておいてください。
□仲介手数料
□手付金
□売買契約書用の印紙税
□インスペクション費用、瑕疵保険費用

・引き渡し時に支払う費用
銀行に支払う手数料や司法書士への報酬など、支払先が異なるので注意してください。
□住宅ローン契約書用の印紙税
□融資事務手数料
□登録免許税
□司法書士報酬

・入居後に支払う費用
入居時には、引っ越しや新しい家具家電の購入などが必要になることもあり、新生活へ向けてのプランを練っておきましょう。管理費等は毎月支払う費用ですから、生活費に組み込むのを忘れずに。
□固定資産税等
□管理費・修繕積立金、駐車場代など
□引っ越し費用や家具購入費など

資金計画を立てる際の注意点

資金計画を立てる際には、無理なく支払いが可能かどうかが重要です。
物件の価格以外に、今回紹介してきたような諸費用が発生することを念頭に置いて資金計画を立ててください。

特に、初期費用は現金で用意する場合が多いため、契約時までに必要な金額を用意できるか確認しておきましょう。

住宅ローンは、物件購入前に仮審査、売買契約を結んだ後に本審査を行います。仮審査を行えば予算や借入可能額の目安がわかり、資金計画を立てる際の参考になります。
また、マンションでは住み始めてから毎月の管理費・修繕積立金の支払いが発生しますので、ローンの返済金額を決める際には、毎月の支出に組み込むことを忘れないでください。

よくある質問

3,000万の中古マンションの初期費用はいくらですか？

中古マンションの初期費用は物件価格の6%程度です。3,000万円の物件なら、180万円ほどの金額になります。
内訳は、契約時に支払う仲介手数料や売買契約書用の印紙税、瑕疵保険費用などです。ほかに、物件価格の5~10%ほどの金額を支払う手付金も必要になります。

中古マンション初期費用が払えない場合はどうすればいいですか？

初期費用を契約時までに用意できない場合、親族からの資金援助も検討してみましょう。ただ、資金を援助してもらうと、贈与と見なされた場合に贈与税が発生しますので注意してください。賃借にするのなら、親子間でもしっかり金銭消費貸借契約書を締結しておくことをおすすめします。

ほかにも、手付金や仲介手数料以外の諸費用をフラット35やそのほかの住宅ローンなどに組み込んで支払うといった方法もありますから、不動産会社に相談してみましょう。

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中古マンション購入の総費用まとめ

中古マンション購入時には、物件価格の「約10％」が初期費用としてかかるのが一般的です。
ここでは、3,000万円の物件を例に、支払いタイミングごとの内訳と費用節約のポイントを整理しておきましょう。

＜3,000万円の中古マンション購入時の諸費用10%と節約のポイント＞
・契約時に支払う費用：約270万円

◎もっとも大きな金額となる仲介手数料や手付金を減額できないか交渉してみる。

・引き渡し時に支払う費用：約30万円
◎金融機関ごとに異なる手数料の違いを把握し比較検討する。
◎減税措置制度を利用する。

・入居後に支払う費用：約10万円～
◎新生活で必要な生活費と合わせて毎月の支払い金額に無理がないか検討する。
◎引っ越し時期は閑散期を選び、不用品はリサイクルなどを活用して無駄をなくす。

中古マンション購入時には、物件の価格以外に諸費用がかかることも意識して資金計画を立ててください。住み始めてから継続して発生する金額も考慮し、予算計画の精度を高めて理想の住まい実現に向けて踏み出してみましょう。