建売住宅の耐震等級とは何？調べ方や注文住宅との違い、後悔しない選び方を解説

建売住宅の購入を検討している人の中には、耐震性に不安を持つ人も少なくないのではないでしょうか。地震大国と言われる日本だからこそ、マイホームの耐震性能は重要な要素です。地震に強い建売住宅を選ぶためには、建物の耐震等級をチェックするのがポイント。

本記事では、耐震等級の概要や目安、注文住宅との耐震性の違いや、建売住宅の耐震等級を調べる方法などをくわしく解説します。建売住宅の購入を検討している人、また耐震性のある住まいに興味がある人は、ぜひ参考にしてみてください。

そもそも耐震と制振・免振の違いとは？

住宅の耐震性能を知るうえで、まず知っておきたいのが「耐震・制振・免震」の違いについてです。

耐震は、地震に対する建物の強度を指します。建物そのものの強度が高ければ、それだけ揺れに耐え、倒壊を防げます。

制振は、建築時に建物に制振部材（筋交い、制振ダンパーなど）を組み込むことです。地震のエネルギーを吸収し、建物の揺れを防げます。

そして免震は、地震の際に建物が受けるダメージを軽減する仕組みを言います。建物と地盤を切り離した構造で、建物の倒壊防止に繋がるのがポイントです。

耐震・制振・免震の用語や違いを知っておけば、マイホームの耐震性についてより理解を深められます。

建売住宅の耐震等級とは何？

耐震等級とは、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）で定められた、建物の耐震性を表す指標です。地震に対する建物の強度を3段階で評価し、数字が大きいほど耐震性能が高いことを示しています。

住宅の耐震等級は、住宅の性能を評価した結果が記載されている「住宅性能評価書」に記載されています。地震が多い日本において、耐震等級のチェックは住宅選びに欠かせないポイントと言えるでしょう。

一方、建売住宅の場合、耐震等級が表示されている物件と、そうでない物件があります。建売住宅の耐震性能を調べる方法については、本記事の「建売住宅の耐震性を確認する方法」でご紹介します。

建売住宅における耐震等級の目安

建売住宅に限った話ではありませんが、住まいの耐震等級は3段階に分けられています。ここで、3段階別に耐震等級が意味する耐震性や建築基準について、具体的にご紹介しましょう。

耐震等級1

耐震等級1は、建築基準法で定められた基準を最低限クリアしていることを示しています。最低限といっても、一般的な住宅の建築基準は耐震等級1であり、震度6・7でも倒壊や崩壊しないレベルです。一方で、地震が起きればそのまま住み続けるのが難しいため、大規模な修繕が必要とされています。

耐震等級2

耐震等級2は、建築基準法で定められた基準の1.25倍の耐震性を備えていることを示しています。これは学校や病院など、災害時避難場所として建築された建物の耐震レベルと同じです。震度6・7の地震にも耐え、地震後も一部分の補修で住み続けられる可能性があるとされています。また、耐震等級2以上からは「長期優良住宅」の認定対象となるため、安心して暮らせます。

耐震等級3

耐震等級3は、耐震基準法で定められた基準の1.5倍の耐震性を備えていることを示しています。官庁や警察署、消防署など災害時防災拠点の建築基準でもあり、震度6・7の地震に耐え、大きな余震が来ても安心です。地震後は、一部分の軽微な修繕だけ住み続けられます。こちらも「長期優良住宅」の認定対象となるため、より安心な暮らしが実現可能です。

※「長期優良住宅」…長く住める良質な住まいを、国が認定する制度。申請や点検に手間がかかるものの、住宅ローンや節税効果などのメリットがある。

耐震等級の高い建売住宅を選ぶメリットとは？

耐震等級の高い建売住宅を選ぶ際は、次のようなメリットが得られます。

・地震保険料が安くなる
・減税対象になる
・低金利の住宅ローンが利用可能
・補助金が利用できる可能性あり
・売却に有利
・修繕費が抑えられる
・安心感が大きい

ここで、メリットの詳細について解説します。

地震保険料が安くなる

建売住宅を購入する際、地震保険に加入するのが一般的です。もしも耐震等級の認定を取得しているなら、証明書類の提出で地震保険料が安くなります。

割引率は、耐震等級1で10％、耐震等級2で30％、耐震等級3で50％です。たとえば5年分の地震保険料が約40万円の場合、耐震等級3なら約20万円ほどお得になります。

保険料は継続して発生するコストなので、大きな節約効果が得られるでしょう。

減税対象になる

耐震等級2以上、かつ長期優良住宅の認定を受けている建売住宅なら、減税対象になります。対象となるのは、不動産取得税・固定資産税・登録免許税の3点です。

なかでも継続的に発生する固定資産税においては、床面積が50㎡以上280㎡以下の一戸建ての場合、5年間にわたって2分の1に軽減されるので、節税効果は大きいと言えます。

低金利の住宅ローンが利用可能

耐震等級の高い建売住宅を購入すると、住宅ローンの金利が低くなります。

たとえば住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供している「フラット35」なら、耐震等級2以上で「フラット35S金利Bプラン」、耐震等級3で「フラット35S金利Aプラン」が利用可能です。「フラット35S金利Aプラン」は、0.25％の金利引き下げを10年間受けられるお得なプランなので、見逃せません。
参考：【フラット35】の対象となる住宅：長期固定金利住宅ローン【フラット35】｜住宅金融支援機構

補助金が利用できる可能性あり

耐震等級を取得した建売住宅を購入すると、国や自治体の補助金制度を利用できる可能性があります。多くの場合、耐震等級に加えて省エネ性能の高さなどの基準を満たした長期優良住宅が対象となるケースが多いです。

たとえば2025年度にスタートした「子育てグリーン住宅支援事業」の場合、子育て世帯と若年夫婦世帯に限定されますが、長期優良住宅の購入で80万円の補助金が申請できます。

子育てグリーン住宅支援事業の対象世帯や補助金に関する詳しい情報は、国交省のホームページをご覧ください。
参考：子育てグリーン住宅支援事業【公式】｜国土交通省

売却に有利

耐震等級を取得している建売住宅は、売却の際に買い手が見つかりやすい傾向があります。第三者によって建物の耐震性が認められているため、信頼性が高いと判断できるからです。

耐震等級を取得していると、それを証明するための書類が存在するため、不動産鑑定の際も有利になります。耐震等級を取得していない建売住宅に比べると、高値で売却できるでしょう。

地震に強い住まいはニーズが高く、中古住宅市場でも人気が集まります。値下がりしにくい、資産価値を維持しやすいのが大きなメリットです。

修繕費が抑えられる

耐震等級が高い建売住宅は、地震による倒壊リスクが低くダメージを受けにくいため、大規模修繕の頻度を減らすことができ、結果的に修繕費を抑えられます。

万が一の地震に備えつつ、長期的なコスト削減につながるのは大きなメリットと言えます。

安心感が大きい

建売住宅は、完成した状態で販売されるため、購入者は建築過程を確認できません。しかし、耐震等級の認定を取得した物件であれば、建築の専門家によるチェックが入っており、一定の品質が保証されていると言えます。

耐震等級の認定は、第三者機関による厳格な審査をクリアした証です。これは、建物の構造や設計が、地震に強い安全なものであることを意味します。正式な審査を受けていない物件に比べると、大きな安心感が得られます。

耐震等級の高い建売住宅を選ぶデメリットとは？

耐震等級の認定を受けた建売住宅は、メリットばかりではなく次のようなデメリットも存在します。

・認定の手続きや費用がかかる
・販売価格が高くなりがち
・建売住宅の選択肢が狭まる

では、購入前に知ってほしい耐震等級の高い建売住宅のデメリットについて、くわしくご紹介しましょう。

認定の手続きや費用がかかる

耐震等級を取得するには、住宅性能評価機関の審査が必要です。審査には、所定の手続きや費用が掛かるので注意しなくてはなりません。

審査にかかる費用は10〜20万円程度ですが、複雑な構造計算が必要な建売住宅なら総額40万円以上かかるケースも珍しくないでしょう。住宅会社に申請書類を準備してもらったり、審査機関へ対応してもらったりするぶん、手間も人件費もかかります。

耐震等級を取得すれば、減税や住宅ローンの金利引き下げ、補助金の支給対象になるなど金銭的なメリットもありますが、認定には高額な費用がかかることも知っておきましょう。

販売価格が高くなりがち

建売住宅の場合、耐震等級2以上であれば認定を取得している物件が多いです。耐震等級が高い物件は、使用する資材が増えて建築コストがかかったり、認定取得のための費用が上乗せされたりするため、販売価格が高い傾向にあります。

耐震等級の認定にこだわるなら高価格帯の物件から選ぶようになりますが「最低限の耐震等級で良い」「価格面の条件を優先したい」などの場合は、耐震等級の認定にこだわる必要はないでしょう。

建売住宅の選択肢が狭まる

建売住宅の多くは、耐震等級認定を取得していません。建売住宅は注文住宅よりもリーズナブルに販売されるのが一般的であり、認定を取得するための建築コストや申請、手間を省いているケースが多いからです。

また、耐震等級を取得するための設計や申請手続きには人材の確保が不可欠です。これができるのは規模の大きい大手ハウスメーカーに限られてしまいます。こうした事情から、耐震等級の認定を受けた建売住宅は数に限りがあるのです。

違う見方をすれば、耐震等級2以上を取得する際に間取りの制約が増えるデメリットもあります。大きな吹き抜け、大きな窓のある建売住宅を見つけたくても、希望条件に合致する建売住宅は少ないでしょう。

もちろん、耐震等級を取得していないからと言って建物の強度が低いとは言い切れません。建売住宅の選択肢を広げるなら「耐震等級相当」の物件をチェックしてみると良いでしょう。

建売住宅と注文住宅で耐震性の違いはないって本当？

これは「本当」です。安い＝品質が低いというイメージを持つ人も少なくないでしょうが、建売住宅も注文住宅も、行政の審査を経て建築しているため、建築基準法で求められている基準をクリアしています。

ここで、建売住宅と注文住宅で耐震性の違いがない理由について「住宅性能評価・施工品質・建築基準法」の3つの要素をもとにくわしくご紹介しましょう。

①住宅性能評価に基づいた設計

地震の多い日本は、建物の耐震性に対する意識が高いです。言い換えれば、耐震性の低い家は売れにくい傾向にあるため、建売住宅においても耐震性を重視して設計されています。

建売住宅は土地の仕入れや設計過程を効率化してコストを抑えているため、質の悪い材料を使用したり、壁を薄くしたりといった手抜き工事をしているわけではありません。注文住宅に比べて、性能に不安を抱く必要はないでしょう。

②施工品質の向上

住宅性能は「住宅の品質確保の促進等に関する法律（以下、品確法）」によって共通ルールが定められているため、一定の品質が保証されています。建売住宅も注文住宅も品確法に基づいて販売されているため、一定のラインを下回ることはありません。

また、品確法では新築住宅を引き渡した際、10年間の瑕疵担保責任を負うことが義務付けられています。端的にいうと、法律に基づくアフターサービスです。新築住宅が対象、かつ雨漏りや構造耐力上主要な部分の不具合に限定されますが、引き渡しから10年にわたり修理や損害賠償を請求できます。

このような背景から、住宅会社の施工品質は日々向上していると言えるでしょう。

③建築基準法に基づいた設計

建売住宅も注文住宅も、建築基準法に基づいた基準で設計されています。仮に建築基準法に違反した場合は罰則が科せられる可能性があるため、注文住宅に比べて建売住宅の耐震性が劣るというわけではないのです。

建売住宅の耐震性を確認する方法

すでに完成した状態、もしくは完成間近の状態で販売されている建売住宅は、建物の耐震性を調べるのが困難です。しかし、これから紹介する方法であれば建売住宅の耐震性を確認できるので、ぜひ参考にしてください。

耐震等級の認定の有無を確認する

建売住宅の耐震性能について、わかりやすく数値で確認できるのが耐震等級です。

建築基準法により、どの建売住宅においても耐震等級1相当の耐久性が備わっていますが、現実的には、販売価格を抑えるために耐震等級の認定を受けていない建売住宅がほとんどです。

もしも耐震等級の認定を受けている建売住宅なら、物件情報にその旨が記載されている可能性があるので、まずは物件情報の中身を確認すると良いでしょう。

住宅性能評価書の確認する

物件情報を見ても耐震等級の記載がない場合は、住宅会社にお願いして住宅性能評価書を見せてもらいましょう。耐震等級の認定を受けている際は、住宅性能評価書の「耐震等級（構造躯体の倒壊防止）」にその旨が記載されています。また、耐震等級の認定を受けていない場合は「耐震等級2相当」などと記載されています。

住宅性能評価書以外にも、確認申請書類を見て設定内容を調べることは可能ですが、耐震等級が明記されているわけではありません。耐震等級認定の有無を知るには、認定書類である住宅性能評価書を確認しましょう。

インスペクションなどの診断を受ける

内見の際に、建築工法や基礎工事法、建具の建て付けなどをチェックすれば、建売住宅の強度を把握できますが、知識がない場合自己判断するのは難しいでしょう。

耐震等級や住宅性能評価書で建物の耐震性が把握できない場合は、建築士などの専門家に依頼して、耐震診断や住宅診断（インスペクション）を受けるのもおすすめです。建物の施工不良がないか第三者にチェックしてもらうことで、購入後に後悔しなくて済むでしょう。
耐震等級や住宅性能評価書で建物の耐震性が把握できない場合は、建築士などの専門家に依頼して、耐震診断や住宅診断（インスペクション）を受けるのもおすすめです。建物の施工不良がないか第三者にチェックしてもらうことで、購入後に後悔しなくて済むでしょう。

複雑な設計になっていないか確認する

ここから紹介するのは、建売住宅の耐震等級を知る方法ではなく、建物の耐震性を確認する方法についてです。

まず、住宅の形状をチェックすれば、建物の耐震性をある程度把握できます。ポイントは、凹凸がなくシンプルな形になっているかどうかです。

建売住宅が長方形や正方形のような形状なら、倒壊リスクが低い傾向にあります。というのも、地震の力は隅角の部分に集中しやすく、壁の凹凸部分から破損する可能性が高いからです。壁の量にも注目してみましょう。

地盤の強度が高いか確認する

建物の強度はもちろん、地盤についてのチェックをおすすめします。弱い地盤に建てられている住宅は、地震により建物や地盤がダメージを受ける可能性があります。

地盤の強度が高いかどうかを知りたいなら、ボーリング調査のデータや登記簿謄本などを確認したり、過去の地盤調査の結果や、地盤改良工事の履歴などを確認したりすると良いでしょう。ハザードマップで、その土地が液状化しやすい場所かどうかを確認するのもおすすめです。

さらに、近隣の建物の状態も参考になります。もし近隣の建物に傾きやひび割れが見られる場合は、その地域の地盤が弱い可能性があります。地盤は、建物の安全性を左右する重要な要素です。不安な人は、専門家（建築士や地盤調査会社など）に依頼して、地盤調査を行うことも検討しましょう。

住宅会社のホームページを調べる

不動産ポータルサイトや販売代理店の資料などに耐震等級の記載がない場合は、物件を建てた住宅会社のホームページを調べると良いでしょう。住宅会社のホームページの「家づくりのこだわり」や「標準仕様」を調べれば、耐震等級の有無が確認できるケースがあります。

また、耐震等級の記載がないものの「長期優良住宅」という記載がある場合は、耐震等級2以上であることがわかります。もしも耐震等級に関する情報が見つからない場合、等級を取得していない可能性が高いでしょう。

耐震等級認定の有無を知りたいなら、ホームページをチェックするだけでなく住宅会社に直接問い合わせるのが確実です。

建売住宅の耐震等級のほかに確認すべき３つのポイント

建売住宅の耐震性を知りたいなら、耐震等級だけでなく次のポイントの確認をおすすめします。

・基礎工事の方法
・建築工法
・建具の立て付け

では、それぞれのチェックポイントについてよりくわしく解説していきましょう。

①基礎工事の方法

建物の土台となる基礎工事には、大きく分けて「ベタ基礎」と「布基礎」の2種類があります。

ベタ基礎は、建物の底面全体を鉄筋コンクリートで覆うため、大きな面で建物を支えることができます。そして布基礎は、建物の柱や壁の下にのみ鉄筋コンクリートを打ち込むため、点で建物を支える構造が特徴です。

布基礎は、ベタ基礎に比べてコストを抑えることができますが、耐震性や防湿性では劣ります。よって、面で支えるベタ基礎のほうが耐震性に優れていると見て良いでしょう。

②建築工法

基礎工事と同様にチェックしてほしいのが、建築工法についてです。おもな建築工法には「木造軸組工法・プレハブ工法・木造枠組壁工法」の3つが挙げられます。

木造軸組工法（在来工法）は、日本でもっとも一般的な工法です。柱や梁を組み合わせて建物を支えるため、設計の自由度が高く、増改築にも適しています。近年では、耐震性を高めるための技術も進んでいます。

プレハブ工法（木質系、鉄骨系）は、工場で生産された部材を現場で組み立てる工法です。品質が安定しており、工期も短縮できるほか、耐震性にも優れています。

そして木造枠組壁工法（2×4工法）は、壁全体で建物を支える工法です。木造軸組工法よりも耐震性が高いとされています。

このように、建築工法をチェックすれば、建物の耐震性をある程度把握できます。建売住宅選びの参考にしてみてください。

③建具の立て付け

建具とは、部屋の仕切りや外部の仕切りに使われるドアや引き戸、窓などの総称です。建売住宅を内見する際に、建具の動きについて確認してみましょう。もしも建具の動きが悪い場合は、建具自体に問題があるのではなく、建物自体がゆがんでいる可能性があります。

家づくりのご相談は”ロゴスホーム”へ

注文住宅はもちろん、建売住宅も多数手がけているロゴスホームでは、住宅性能にこだわった家づくりに取り組んでいます。下請け工務店を介さない「直接施工」のスタイルで、品質管理や検査に重点を置いているのもポイントです。

また、ロゴスホームが販売している建売住宅には、地盤調査済みの物件も数多く存在します。モデルハウスやショールーム、随時開催している完成見学会にて住宅性能の高さを肌で感じていただけるので、興味のある方はぜひご相談ください。

お問い合わせ｜【ロゴスホーム~北海道着工数No1ハウスメーカー~】

まとめ

建売住宅は耐震等級の認定を受けていない物件がほとんどですが、リーズナブルな物件においても耐震等級1相当の耐久性は保証されています。そのうえで耐震等級にこだわるなら、施工品質を売りにしている住宅会社に注目して物件探しをしてみると良いでしょう。また、耐震等級の認定がなくても、基礎工事や建築工法を知ることで建物の耐震性を把握することが可能です。建売住宅の購入を検討している人は、ぜひ参考にしてみてください。