注文住宅と建売住宅に価格差はある？結局どちらがお得なのか

公的データで見る、注文住宅と建売住宅の価格差

【地域別】土地付き注文住宅と建売住宅の価格差

住宅金融支援機構が2022年度を対象に調査した「フラット35利用者調査」から、「土地付注文住宅」と「建売住宅」の価格差を見てみます。

地域	注文住宅 (万円)	建売住宅 (万円)	価格差 (万円)
全国	4694.1	3719.0	975.1
北海道	4429.9	3555.4	874.5
東北	4036.8	2904.4	1132.4
北関東信越	4042.1	2581.1	1461.0
南関東	5124.9	4145.2	979.7
東海	4759.4	3222	1537.4
北陸	3941.3	2657.3	1284
近畿	4893.8	3713	1180.8
中国	4312	3107.7	1204.3
四国	3869.2	3016.2	353
北部九州	4453.3	3327.3	1126
南九州	4014.2	3114.6	899.6

地域によりばらつきはありますが、全国平均では注文住宅の方が建売住宅に比べ975.1万円高い結果になっています。

【比較】注文住宅と建売住宅の住宅面積

フラット35の統計資料によると、住宅面積の平均値は注文住宅で111.5平方メートル、建売住宅で101.9平方メートルとなっており、広さはほぼ同じです。
注文住宅・建売住宅ともに最も広い住宅面積なのは北海道で、最も狭いのは南九州や南関東でした。
もともと所有している土地や購入予定の土地が広かったとしても、家の面積を極端に広くすることは少ないため、住宅面積はどのエリアも似たような数値になっています。
建売住宅が若干狭いのは、市街地や分譲住宅も含まれていることが予想されます。

なぜ注文住宅の方が高いのか

注文住宅を建てる際には、建築家や設計士のコンサルティングが必要です。
プロの知見をもとに施主の希望や要件を満たす設計を行うため、建売住宅にはない設計費が加算されます。
デザインや建材を自由に選べる注文住宅はこだわりがそのまま費用に反映されるため、予算を決めて慎重に選ばなければ高額になりがちです。
高品質な素材や特別なデザインを選べば仕上げの工法もそれなりに手間がかかるため、作業時間が増えて人件費もアップせざるを得ません。
さらに、特殊な間取りや工法を採用すると建設費用は確実に高くなります。
例えば、地下に部屋を作るとなると耐震性や耐久性を考慮した工事、排気・通気システムの設置、安全な経路の確保などが必要に。
通常の住宅なら地盤改良をせずに建築できても、このような特殊な間取りでは地盤改良工事が必要になる可能性もあります。

そのほか、所有する土地が変形敷地だと建売住宅を建てるのは難しく、設計費や基礎工事などは通常の建売住宅より高くなりがちです。
上記のような理由以外に、注文住宅には億を超えるような豪邸を建てる方が含まれているため平均値を押し上げているのも一因です。

なぜ建売住宅の方が安いのか

同じデザイン・建材・工法を採用する建売住宅は、材料を一括で仕入れることで経費を抑えています。
部屋の壁紙やフローリングの色など、建売住宅であっても施主の希望を取り入れられるよう工夫している工務店・ハウスメーカーもありますが、選択肢はそれほど多くはありません。
会社によっては、途中まで工場で製造したものを現場に移動して設置することで、天候不良による工事中断をせずに建築を進められる工法を採用しています。
これにより職人を確保する日数に計画性もたせ、大幅な工数超過を避けて人件費を増やさずに工事を進めることができます。
主に建売住宅で見られる販売方法に、分譲住宅があります。
ある程度の広さをもった土地を分割して、建物とセットで販売する方法です。
まとまった土地だと価格が高いため個人での購入はかなり難しいところを、工務店やハウスメーカーが一括で購入し、個人でも買いやすい価格帯で販売しています。

また、切り売りすると残ってしまう変形敷地が出ないように、建物の位置を全体的に考えながら設計できるので無駄がありません。
注文住宅よりも建売住宅の方が安い傾向にあるのは、こうした点が起因しているのです。

※参照元：住宅金融支援機構「フラット35利用調査｜2022年度集計表」：
https://www.jhf.go.jp/about/research/2022.html

価格差は関係ある？注文住宅と建売住宅の違いやメリット・デメリット

注文住宅と建売住宅の大きな違いは「オーダーメイドであるかないか」という点にあります。
それぞれにメリットとデメリットがあり、購入者のニーズに合わせて選択が可能です。

注文住宅のメリット

購入者の希望に沿った家が手に入るのが、注文住宅のメリット。
家族構成や将来の計画に合わせた柔軟な設計によって、心地よく過ごせる家が建てられます。
見た目だけではなく断熱性能や資材の寿命、10年後・20年後のメンテナンスを考慮した資材や住宅形状も選択することが可能。
ランニングコストも考慮して満足する住宅を建てられるという点も、注文住宅の大きなメリットのひとつです。
住宅購入価格を安く抑えても、経年による断熱機能低下が著しい住宅であれば冷暖房費が嵩んでしまうもの。
近年は電気やガス・灯油代も上昇しているため、建築コストがかかっても住宅自体の断熱性能を上げておく方がトータルでの支出を抑えられる場合もあります。

注文住宅のデメリット

注文住宅は土地探しから始めることが多く、土地を見つけた後に間取りの検討・工事と住み始めるまでにクリアすることも多々あり、時間がかかるのが一般的です。
仮住まいとして、賃貸物件を借りる場合は建売住宅に比べて家賃を払う期間が長くなってしまい、そちらにもコストがかかります。
当初の予算をオーバーしてしまうことが多いのも注文住宅のデメリット。
理想をつめこむほどコストも上昇するため、「最初の見積から大幅に予算がオーバーしてしまった…」ということも珍しくありません。

注文住宅を建てる際は、土地・着工金・上棟金（建物）と別々の時期にお金がかかるため、建売住宅よりも手続きが複雑なのもデメリットと言えます。
例えば、住宅を建てるためには先に土地を購入する必要がありますが、土地購入資金が現金で用意できない場合は土地もローンで支払うことになります。
住宅ローンは建物完成後の土地と建物に対する融資であるため、土地の取得だけでは融資は受けられないのです。
土地購入や着工に必要な資金が足りない場合は、つなぎ融資を借り入れする必要があります。
つなぎ融資を受けるには相場で10万円程度の手数料が必要となっており、金利も住宅ローン金利より高め。
そうした費用が嵩むのも、注文住宅が建売住宅より高くなる要因となっています。

建売住宅のメリット

建売住宅のメリットは、完成住宅を実際に見た上で購入を決められること。
実際に見て・触って確認できるので、入居後の不満が出にくいとされています。
住宅ローンの手続きが簡単なのもメリットのひとつ。
土地と建物がセットになっているためつなぎ融資は不要で、その手数料やつなぎ融資分の金利もかかりません。
すでに土地と建物がセットで販売されているため、購入資金と諸費用が明確。資金繰りの予定が立てやすく、さらに費用が発生する可能性が少ないのも安心できる材料です。
建てられた土地にもよりますが、同じような規格・グレードの注文住宅よりも安価で購入可能なケースがあり、これも大きなメリットと言えます。
すでに建ててあるものを購入するため入居までの期間が短く、仮住まいで賃貸に住んでいるなら家賃総額も少なくて済みます。

建売住宅のデメリット

デザイン性やオリジナリティに乏しいのが建売住宅のデメリット。モデルルームやSNSなどで見る「おしゃれな住宅」を求めて購入しようとすると、物足りなく感じてしまうかもしれません。
構造に関する選択肢はなく、使用する断熱材や補強材などもすでに決まっていることがほとんど。必然的にメンテナンス費用やランニングコストを抑える選択肢も少なくなります。
近年は建築基準が厳しくなっているので、大量生産の建売住宅だからといって性能が悪いわけではありません。
これらのデメリットも考慮したうえで、納得できる住宅を探すようにしましょう。

価格差だけで判断しない！注文住宅と建売住宅の選び方

注文住宅に向いているタイプ

相談から引き渡しまでが長期間になっても問題がない方は注文住宅向きといえます。
デザインや資材の検討も含めるとかなりの時間がかかるため、長期スパンで打合せや確認の対応が続くことになりますが、その分じっくりと理想の家を建てることができます。
すでに土地を持っている・相続の予定がある方が注文住宅を建てる場合は土地探しの期間を短縮できるうえ、予算にも多少の余裕がもてます。
その分、こだわりの家を作るために資金を費やすことができるため、土地ありの方も注文住宅に向いていると言えるでしょう。

建売住宅に向いているタイプ

設備やインテリアにこだわりがなく、プロに任せたいと考える方には建売住宅が向いています。
ただし、家族の人数やライフステージ・住宅の購入目的によって必要な住宅の設備や大きさ・間取りは変わってくるもの。
担当者や責任者と綿密にコミュニケーションを取り、将来的な暮らし方も視野に入れた建売住宅を選ぶようにしてください。
住宅以外に資金をかけたいことがあって、住宅購入費用を安く抑えたいと考えている方にとっても、総額費用がわかる建売住宅は魅力的な選択肢です。
そのほか、入居を急いでいる・土地探しに難航している方も、建売住宅を検討対象に入れると比較的スムーズに住宅購入を進めることができるでしょう。

事前審査を受けてみて判断する方法がある

金融機関でどのくらいのローンが組めるか事前審査を受けてみて、その予算内で買える物件を選ぶという方法もあります。
本審査を申し込む必要はないので、現状を把握する方法の一つとしてやってみる価値はあるでしょう。
審査に落ちたとしてもまだ検討段階なので、貯蓄や収入を増やすなどの時間をかけた対策が可能です。
避けたいのは、金融機関で組める借入可能額の最大の金額で住宅ローンを組んでしまうこと。将来的に支払いが苦しくなるリスクが高まります。
一般的に年収の6-7倍までは借り入れ可能と言われていますが、大切なのは「現在の生活費のうち、いくらまでなら住居費に出せるのか」ということ。
ライフステージによって大きく世帯収入が減少する可能性も考慮しつつ、具体的なシミュレーションを怠らないようにしましょう。
例えば、妊娠出産の予定があれば仕事を休んだり退職したりする間は収入減になりますし、子どもが成長すれば教育費も必要になります。
色々なパターンやライフステージを考慮し、余裕のある借り入れ金額でローンを組むようにしましょう。

注文住宅と建売住宅、どちらがお得？

長く住む住まいは、イニシャルコストだけでなくランニングコストまで考えて初めて「お得」なのか判断可能です。
将来必要になるメンテナンス費用や光熱費・固定資産税といった生涯にわたってかかる経費に加え、つなぎ融資やその他ローンにかかる手数料など、考慮すべきポイントは多岐にわたります。
例えば、「費用は高くなったが、長期間快適に住めてメンテナンスの頻度も少なくすませたい」といったようにコストパフォーマンスを重視するなら注文住宅がお得といえますし、「子どもたちが巣立ったら建て替え予定なので、必要充分条件を満たして費用はできるだけ抑えたい」というなら建売住宅がお得だといえるでしょう。
後悔せずにすむように、専門家の意見やアドバイスも取り入れつつ慎重に検討してください。