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失敗しない土地探しと土地選びのコツ!優先順位を知る

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KYUN

札幌琴似事務所 / KYUN

目次

こんにちは!

ロゴスホーム マーケティング部きゅんです!



突然ですが皆さん!
【土地】についてしっかり考えたこと。ありますか?


「とりあえず営業さんが良い土地紹介してくれるだろうしすぐ見つかるでしょ~」


と思っている方。

土地探しって皆さんが思っている以上に重要なポイントなんです。



今回はそんな土地についての諸々をお伝えしたいと思います。
たかがブログ1つの情報ですが、前情報があるのとないのとでは理解度が段違いになるので、ぜひご一読ください!!


⇩  ⇩  ⇩

土地探しの考え方


『良い土地』は待っても来ない

最近、ふと考えてみたんです。

私が今住んでいるこの札幌では、
年間で約5000棟以上の戸建て住宅が建っています。

年間で5000棟っていう事は、
平均すると月に400棟前後ほど

建て替えのご家族がその中でも1~2割程度だと思うので、
月に大体350組くらいのご家族が
マイホームを建てる為の土地を買っている

という計算になります。


もし今、

家を建てる為の土地をお探しの方は
ライバルがたくさんいるっていう事になりますよね!


もっと言えば、

お客さんがいなくても
良い土地が出れば積極的に自社で購入しよう!
と企んでいる住宅会社もたくさんあります(ロゴスも含め)


人気のエリアやすごく好条件で出た
奇跡的な新着物件

そんな土地が年に数回出たとしても、
本当に1~2日で買い手が見つかっちゃいます。


『もっと良い土地見つけますね!』とは気安く言えない

街の不動産屋さんは

『あそこの〇〇さんが土地を手放したいらしい』
『ここの空地の持ち主は〇〇さん』

というような
不動産の『情報量』が商売道具というくらい、
私たちよりも空地や空家の情報を持っています


そんな不動産屋さんから
『そのエリアは全然出ないわ~』
って言われたら、

『無いものは無い』

という状態です(悲しいですが現実です…)

個人差もありますが、
実はお客さまにオススメできる土地というのは
そのエリアで2~3区画あれば良いほうです

私たちもたくさんある土地の中から
しっかりと選りすぐりをお客さまに提案できるよう、
現地に行って日当たりや高低差などを確認します。

その2~3つの土地は、
自ずとどこかの誰かにとっては
第一候補か第二候補にはなっているはず。


お客さまに提案した事のある土地が、
1ヵ月後も売れ残っているという事は
私たちの経験上ほとんどありません。

土地は『ご縁』だと思います

『ここでも良いかな~』
と思える土地がある事自体が、
もしかしたらとても幸運なのかもしれないという事です。

土地に対して、
どんな形で家を建てることが
その土地を有効的に使えるのか。

そういう視点で家づくりを進める事も
成功への秘訣です!


土地探しのコツ


お悩みポイントは・・・

お家を計画するとき、一番悩むのは「どの土地にするのか」だと思います。
だからこそ悩んで悩んで・・・・結局見つからないからお家作りの計画を延期する

・・・なんて方も少なくないのです。


いい土地は待てばいつか出てくる!


と考えている方もいるかもしれませんが、そんなことは残念ながらほとんどありません。

誰が見ても「いい土地だ!」と思うものは金額が高めに設定されていたり、
情報が公開された直後にはもう予約が入ってしまうことも・・・


やはり、今ある土地から一番いい!!と思えるものを探すのがいいと思います!

自分たちに合った土地はどうやって探せばいいのか??

そうなると重要になってくるのが、
一番いい土地はどれなのか??

ということですね!

見つけるためのコツは、
土地に求める条件をひとつ残らず全て挙げてみることです!!



私なら。。。

  • 日当たりがいいところ
  • 小学校と中学校が同じくらいの距離にある
  • 同じ世代の人が多い地域
  • 大通りに面していない
  • 前面の道路が綺麗に舗装されていて細くない

・・・・・・etc
(挙げたらきりが無いのでこの辺でやめます)



ですが前途でも言ったように、
求める全ての条件に当てはまる土地は・・・ありません!
(言い切っちゃいます!)



そこで!
この中から譲れないポイントを3つだけ選びます!

1位:前面の道路が綺麗に舗装されていて細くない

2位:日当たりがいいところ

3位:同じ世代の人が多い地域

例えばこの三つですね!
ここまでできたらあとは営業さんのお仕事です。

今ある土地の中から条件に合うものを探し出し、現地を確認したり、
余計なお金がかからないか調査をしてご紹介できます!!



このように条件を挙げて絞っていくという方法で本当にその条件は
必要なのか?必要じゃないのか?を考えられるので、
「自分たちに合った土地」
を探し出すきっかけを掴むことができるのです!

これは非常に大事な考え方なので頭のどこかに覚えておいてくださいね!

土地探しの注意点



一番多い探し方って??

ポイントは前項抑えましたが、土地探しにおいて特に注意して欲しい点があります。


まず、ロゴスホームへ来場される方へどうやって土地を探しているか聞いた所、やはり一番多いのが・・・そう!ネットです!

地域によるとは思いますが「スーモ」・「不動産連合体」・「アットホーム」等々、ネットには様々な情報が飛び交い、地域ごとの土地が見れる総合サイトで探している方が多い様です。

ただ・・・それだけの情報で絶対に決めてはいけません!
実際の画像とポイントで一緒に解説します!

現地に行ってみて分かる事

2つ事例を挙げてみましょう。

まず①大体の情報はネットで把握していたが・・



まずはこの物件。

私もネットを使い、ある程度の情報は確認していました。

①全面道路が狭い
②古い空き家が有る
③北側がアパート
④昔からある住宅街・・・

ただ、売り土地があまり無い地域で唯一お客様の探していた希望条件とマッチ!これだ!と最初は思い現地へ行きました。


見た感じは情報通り、現地でしばらく調査をしていると・・・

「ワン!ワン!ワン!」

・・・・「(・・;)!」

売り土地の目の前がワンちゃんのブリーダーさんのお家!しかも割と大型犬!
私は何とも思いませんでしたが、検討中のお客様が犬アレルギー(後から情報を伝えた時に知りました)という事からオススメはしませんでした。

ネットには嫌悪施設が近くにある場合は載せなければいけませんが、今回は確実に現地に行かなければ知りえなかった情報ですね。



②画像がネットで載って無かった土地・・・



ネットを見ると8割か9割くらいは現地の画像が見れると思いますが、たまに情報だけで画像が載っていない土地情報も有ります。

この画像がその土地だったのですが、
ネットでは
「金額・・・平均より安い」
「坪数・・・100坪以上」
「立地・・・南西角地」とスゴク良い条件!

またしても僕は「これだ!」と思い現地へ行きました。


もう写真でお察しの通りですが、、、
①樹が無数に有る
②それ以外も雑草がスゴイ
③ちょっと掘ってみると土地が下がっている(土を新たに入れないと建てられない)
等々の情報が多く有りました。


以上の2点から私が皆さんに伝えたい事は、

ネットだけで決めずに、良いなと思った土地は必ず現地を見ましょう!」

という事です。
現地に行って車を降りて少し周りを見るだけでもきっとネットには載っていない情報が出てくると思います。

稀に情報通りの土地も有りますが、私は現地を見てから決める事をオススメします!
他にも色々と注意点は有りますが、気になる方はロゴススタッフまでお気軽にお問い合わせ下さい!

土地の敷地調査について


敷地調査とは?

私たちは、日々お客様に住宅だけでなく土地のご提案をすることも案外多いです。
そして良い土地が見つかれば実際に現地を見に行って、土地の敷地調査を行います。

前項でも触れた通り【土地は絶対に現地に見に行く】ことが鉄則です!
環境面でももちろん注意点は沢山ありますが、
費用が発生する場合もありますので、こちらも把握しておきましょう!



写真①



例えば、上記のような平坦な土地(写真ではわかりにくいかもしれません)であれば

敷地の造成など余計な費用が掛かることは殆どありません。
新しい分譲地や、宅地造成されている敷地であれば、綺麗な土地のところは非常に多いです!


写真②



次に上記の写真です。
道路から敷地が少し盛り上がっているのがわかるでしょうか??

この様な場合は、敷地をきれいに活用するために、外構費用で少し予算が掛かってしまうこともあります。
また、これから購入する予定の土地に既にコンクリートが敷かれていたり・既存の擁壁等ある場合は、撤去費用も掛かるケースもありますのでご注意を!


役所調査について

敷地調査について少しお話させて頂きましたが、役所調査も凄く重要になってきます。

例えば、建築法規や前面道路の幅員・水道管が入っているかどうか?
上記以外にも調べることが沢山あります。

事前調査をしっかり行った上で、私たちはお客様にプラン図とお見積りのご提案をさせて頂いております!

これらの事を事前に調査していないと、
後々多額の費用が掛かってしまったり、
思いがけない事が起こってしまうこともありますのでしっかり手順通りに進めていきましょう!


土地選びのコツ


前項までは
【土地探し】
についてご説明してきましたが、

ここからは
【土地選び】
についてご説明していきます。

土地を選ぶ時のチェック項目



私たち社員が土地の現地を見たら何がダメで何が良いかすぐに分かりますが、なかなかこういう仕事に就いていないと難しい事です。

なので今回か簡単にまとめた土地のチェック項目をお教えします!

  1. 土地と道路に高低差が無いか?
  2. 隣のお家の軒先が近すぎないか?
  3. 歩道がある時は縁石が切り下がっているか?
  4. 切り株・木が生えていないか?

この辺りを自分で土地を探している方は実際に現地を見てチェックした方が良いです。
ネットだと分からない情報が現地には有りますので、重ねてお伝えしますが1度は絶対現地を見た方がいいですよ!

区画の話

土地の情報の1つとして大事なものが【区画】です。

よく「家を建てるなら角地の方がいい!」とか言いますよね??
そんな区画のことも知っておくと選ぶ際に非常に役立ちます!!

土地の区画

土地の区画とは…土地は一般的に区画割がされています!

このような区画がたくさん集まっているところが住宅街ですね!


そして大事なのは、前面の道路がどのくらいの幅なのか!

4.5メートル幅員だと、冬期間の問題が!
なんと除雪車が入ってくれません、、、

また、雪が積もり、道路幅員がさらに狭くなってしまう可能性もあります!
そこが、気を付けなければいけないポイントですね。

どうして角地が人気なのか…!?

小さい区画でも、どんなに大きい区画でも、必ず4つしかできない宅地が角地で、

1から4の順に売れていくのが一般的です!


角地が人気の理由は「希少価値が高い」だけではありません!
他にはどんな理由があるか!


1つ目は「開放感」です。

他の中地と比べると、囲まれている家の数が大きく違います!
さらに2面が道路に面しているので、感覚的にも、視覚的にも開放感は抜群です!


そしてもう1つは「配置」です。

お家づくりをする際に、一般的に多いのは、
『建物』
『駐車スペース』
『お庭』
をセットでご計画します。


そうすると角地は2面が道路に接しているため、車の入れ方を2パターン考えられます!

それが、『建物』『お庭』の配置に大きく影響するのです!


てことは、中地はやめたほうがいい…!?

なんてことはありません!!!!!

まず、中地の基本的な考え方からご説明します☆


1つ目は、一般的に人気の南向きから!

南向きの土地は目の前が道路なので、南からの陽当たりが保証されます!
出来るだけ北側に『建物』を配置して、南側に『駐車スペース』『お庭』を配置するのがセオリーになります!


反対に北向きの土地は、南側の陽を充分に確保する為に、後ろの宅地(南側)の建物からの距離が必要になります!


そうすると最低限の『駐車スペース』を北側に取ってあげて、

『建物』はできるだけ北側に寄せて配置!

南側に確保した距離分を『お庭』にしてあげるのがセオリーになります。


まとめると…



南向き

・日当たりが保証できる

・北向きの土地に比べて開放感がある


北向き

・お庭がプライベートなスペースになる

・南面に効率よく部屋が配置できる


皆さんは、どちらの使い方、どちらの土地が魅力的に感じるでしょう??


その他

周辺の環境
ほとんどのお客様は現在住んでいる付近に家を建てたいと思う方も多いと思います。
確かに今住んでいる場所付近に土地が有る場合も多いと思いますが、きちんと現地に行って周辺環境も確認することが重要です!

確認する事は・・・


①朝・昼・夜の現地の確認
朝と昼の日当たりの確認は当然ですが、小さいお子さんがいる方であれば夜、街灯が有る無しだと大分見え方が変わってきます!

②土地の高低差の確認
造成地であれば整地されているので大丈夫だと思いますが、古くから有る土地だと道路から極端に下がっていたり、上がっていたりと整地の代金が掛かってしまうケースが多いです。

③将来性
私個人的にはこれが一番重要だと思います。地域によって変わると思いますが、購入予定の土地の周辺がどう変わっていくかを予測する事も重要です。今は何もなくても、学校・スーパー・商業施設などなど、、、今後出来る可能性が有るのか否かを判断出来れば今後の生活が変わってくるのではないでしょうか?

さいごに

いかがだったでしょうか?

土地決めはお家を建てる際の第一歩です。
良い土地が決まらないとまずお家が建てられません。

土地は巡り逢いなのですぐに良い土地が見つかることは稀ですが、しっかり情報を集めたり、希望の土地の近くを散策してみたりと自分でもアクションを起こしてみるとより良い土地に出会えるかもしれません。

もちろん土地についてのご相談もロゴスホームでは承っておりますのでお気軽にご連絡ください(^-^)


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それでは今回はこの辺で~~~~~


ではでは(^-^)/

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ライター

KYUN

札幌琴似事務所

KYUN

服と家とコーンスープがすきです。ロゴスホームの良さをもっと皆様に伝えていくため日々努力しています!!

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